Ani zrušení státní regulace nájmů do roku 2011, které včera odhlasovali poslanci, nezabrání majitelům domů, aby svůj spor se státem řešili před Ústavním soudem a před Evropským soudem pro lidská práva ve Štrasburku. A podle expertů mají slušnou šanci na úspěch.
"Stát přenáší náklady své sociální politiky na majitele bytů a nový zákon na tom nic nemění. Proto mohou majitelé ve Štrasburku vyhrát," říká bývalý ústavní soudce Vojtěch Cepl, který se sám deregulací zabýval. Nový zákon se podle něj snaží udržet nešvary z dob komunismu ve skrytější podobě.

Povinnost náhradního bytu
Soudce dává majitelům za pravdu v tom, že stát přehání ochranu nájemníků v občanském zákoníku: majitel například nesmí dát výpověď nájemníkovi bez souhlasu soudu - výjimkou jsou pouze případy, kdy nájemník neplatí, případně dělá v domě nepořádek.
V novém zákonu také zůstala možnost dědit nájemní smlouvu příbuznými včetně vnuků. Nejhorší je podle Cepla, že poslanci nezrušili další předpis: "Domácí je stále povinen koupit nájemníkovi ve výpovědi náhradní byt."
Podobně přísná ochrana nájemníků je podle sociologa Martina Luxe zvykem také v německy mluvících zemích: "Pokud má být nájemní bydlení variantou na celý život, pak taková ustanovení mají svůj význam." Nařízení o náhradním bytu ale Evropa nezná. "V situaci, když se platí tržní nájemné, tak je to zcela zbytečné," říká Lux. Paragrafy o náhradních bytech napadly u Ústavního soudu tři soudkyně pražského Městského soudu.
"Ve sněmovně se o to nikdo nezajímal," krčí rameny Cepl, podle kterého také tento paragraf může skončit ve Štrasburku.

Kde jsou reálné ceny
Majitelům bytů vadí také způsob, jak byla regulace nastavena. Autoři zákona jim sice slibují, že v roce 2011 dostanou právo vybírat tržní nájemné, majitelé však nevěří.
Podle výpočtů Ministerstva financí by mělo navržené "tržní" nájemné za rok dosáhnout pět procent ceny, za kterou se byt prodává na volném trhu. Vlastník by tak svou investici do domu či bytu mohl dostat zpátky během dvaceti let.
Majitelé však tvrdí, že cena je stanovena příliš nízko a dosahuje nejvýš 2,5 procenta skutečné tržní ceny. Odvolávají se přitom na fakt, že Ministerstvo financí dostává údaje o cenách se zpožděním. Ministerské odhady se tak pohybují pod skutečnou úrovní tržních cen.
"V tom vidím opravdu závažný problém. Není jasné, co bude, až skončí přechodné období a zjistíme, že předpokládané ceny jsou příliš nízké na to, aby se nůžky mezi tržním a regulovaným nájemným uzavřely," varuje sociolog Lux.

Černý scénář pro majitele
Z pohledu majitelů pak existují černé scénáře. Zákon stanoví, že nájemní smlouvy napříště nebudou smět překročit místně obvyklou cenu za byt. Pokud by snad byly vyšší, bude mít nájemník právo, aby vyšší cenu neplatil. Majitel pak může nájemní smlouvu zvýšit jen se svolením soudu.
Přitom místně obvyklé nájemné může záviset na nepřirozeně nízkých cenách stanovených včera schváleným zákonem. Fakticky se tak dostanou ceny všech bytů v Praze na dvojnásobek současné regulované ceny, v jiných městech ale budou muset majitelé akceptovat ještě menší nárůst.
"Konečný výsledek bude jediný. Byty se začnou prodávat, v nájemním sektoru jich zůstane ještě méně a tržní "černé" nájmy budou ještě vyšší než dnes," tvrdí Lux. Dodává však, že do skončení přechodného období v roce 2011 budou mít poslanci dostatek času, aby defekt napravili.

Jak se budou měnit nájmy