Firmou, jejíž akcie nejvíce utrpěly dosavadními propady pražské burzy, je realitní společnost ECM. Od začátku roku ztratily její cenné papíry přes třicet procent své hodnoty. Většinový majitel a šéf firmy Milan Janků sám přišel za necelý rok o víc než dvě a půl miliardy korun. Panice ale nepropadá: "Za oslabováním našich akcií není žádná naše chyba, ECM je zdravá firma. Pevně věřím, že v budoucnu její tržní kapitalizace poroste a bude odrážet silný základ naší společnosti a zajímavou hodnotu jejího projektového portfolia," říká.
HN: Jaký vzkaz máte pro akcionáře ECM, jejichž majetek teď tak prudce ztrácí na hodnotě?
Z pohledu manažera i akcionáře nevidím důvody pro tak významný propad našich akcií. Loni jsme na našich projektech intenzivně pracovali, v průběhu roku jsme čtyři z nich dokončili, snažili jsme se o další rozšíření a diverzifikaci projektového portfolia a to se podařilo. Vnímám to tak, že nálada na trhu vůči realitním akciím momentálně není pozitivní. Ale nepředpokládám, že to bude mít na náš byznys významný dopad.
HN: Ale akcie vašeho konkurenta, společnosti Orco, padají o něco mírnějším tempem než ECM. Proč?
Nemyslím si, že by se vývoj ceny obou akcií nějak významně odlišoval. Obojí byly poznamenány negativním sentimentem vůči realitnímu sektoru i celého českého trhu.
HN: Proč jdou ale tak prudce dolů zrovna realitní tituly?
Paniku na burze způsobila hypoteční krize v USA, která začala v srpnu. Evropy se tato krize také týká, i když méně. Druhým důvodem je nárůst úrokových sazeb, který je však v posledních týdnech poznamenán opačným trendem: americká centrální banka FED sazby zase snížila, tím se tato nevýhoda mírně napravila. Ale realitní společnosti se dnes v průměru obchodují s třiceti- až čtyřicetiprocentním diskontem oproti čisté hodnotě majetku. To je podle mého názoru zajímavá hodnota z pohledu střednědobého náhledu na tento sektor.
HN: Nemáte strach, že se něco podobného jako ve Spojených státech může stát i u nás? Že praskne bublina a ceny nemovitostí poklesnou?
Ne. Důvodů je hned několik. Geograficky se pohybujeme na území, na kterém ekonomika roste. Myslím tím prostor Česka, střední a východní Evropy, Ruska a Číny. V zemích jako Rusko nebo Čína roste HDP mezi pěti až jedenácti procenty. Krize v USA bude mít dopad pouze na tempo růstu ekonomiky, čekáváme, že růst v těchto zemích zůstane dynamický. Kupní síla obyvatel střední třídy těchto států roste a růst cen komerčních nemovitostí je podpořen rostoucími platy. Spotřebitelský boom bude držet nájemné nahoře.
HN: Myslíte si, že ceny nájmů porostou dál i v Česku?
Nájmy špičkových kanceláří, komerčních center nemají kam poklesnout. Naopak spíše rostou. V Polsku došlo k ochlazení zájmu v realitním sektoru, nájemné komerčních nemovitostí pak prudce stouplo - ve Varšavě až o čtyřicet procent. To souvisí i s rostoucí cenou půdy a stavebních prací. Dalším důvodem toho, že k poklesu trhu nedojde, je bytová sféra. Potenciál hypoték zdaleka není vyčerpán. U nás tvoří hypotéky jen 10 až 25 procent HDP. Zdaleka tak nejsme na úrovni Anglie či USA, kde je to více než 100 procent HDP, anebo západní Evropy, kde se průměr pohybuje na 55 až 60 procentech. Stále také roste poptávka po kvalitním bydlení a trvá posun k jiným druhům nemovitostí. Tím myslím druhé byty a nemovitosti pro volný čas. Situaci, která nastala v USA, že zhruba 1,2 miliony obyvatel nejsou schopny splácet své půjčky, v Česku analytici neočekávají.
Vstup ECM na burzu byl přínosný, není čeho litovat
HN: V Česku ale rostou úrokové sazby a hypotéky se prodražují. Nebojíte se, že kvůli tomu ochladne zájem o ně?
Hodnoty odpovídají reálnému růstu koupěschopnosti lidí, na které je tento produkt zaměřený. Jedná se o téměř nezbytné investice rodin, které chtějí mít více místa a kvalitnější bydlení. Navíc citlivost v chování obyvatel na změnu sazeb je u nemovitostí menší, bydlet musí každý - tedy za předpokladu zachování nízké nezaměstnanosti.
HN: Jak vůbec hodnotíte první rok ECM na burze?
Jako velice přínosný. První polovina roku byla poznamenaná velkým zájmem o akcie z našeho oboru. Druhá polovina roku byla ovlivněna hypoteční krizí v USA, takže jsme prožili jak neočekávaný růst akcií, tak i neočekávaný pokles. Byl to velice zajímavý rok, zkusili jsme si všechno.
HN: Jaký dopad na ECM působení na burze mělo?
Díky primární emisi akcií jsme získali další kapitál asi za 130 milionů eur, což je důležitý krok k budoucí expanzi. V tom se naše vize naplnila a překonala očekávání.
HN: Jste připraveni v příštím roce vydávat další akcie?
Co se týče ředění akcií společnosti, jsme obezřetní. Aktivně využíváme další formy financování, například dluhové. Pokud předpokládáme další růst společnosti - a to jsme už oznámili - tak bude samozřejmě nezbytné kapitál navyšovat. Ale nepůjde o žádné skoky.
HN: Neuvažujete o emisi akcií i na dalších trzích? Třeba v Polsku, kde jste před nedávnem v Poznani koupili pozemky?
Možnost vstoupit na varšavskou či případně jinou burzu bych do budoucna nevyloučil. Případný duální listing chceme spojit s pozicí na tom daném trhu. Chceme dokázat, že společnost je schopna být tam úspěšná, realizovat zajímavé projekty. Polské penzijní a podílové fondy jsou i našimi akcionáři už teď. Kapitál bude v budoucnu jistě přicházet z Polska i z dalších trhů, kde podnikáme, jako je Rusko a Čína.
HN: V Číně jste před časem 40 procent svých budov prodali. Proč?
Od počátku jsme věděli, že tato transakce vyžaduje dalšího partnera. Vybrali jsme si partnery dva, jeden je společnost Metro, významný provozovatel obchodních center v jihovýchodní Asii. Druhým partnerem jsou HSBC fondy, které mají významnou pozici na asijském trhu. Oba partneři jsou kvalitní, proto jsme je pozvali k účasti na tomto obchodu. Je také třeba znát lokální charakteristiku trhu: Jaké mají Číňané preference, jak tam nemovitosti pronajímat, jak stavět. Také se zvýší finanční flexibilita a celková efektivita projektů.
HN: Jste první český developer v Číně. Proč jste si vybrali tuto zemi?
Já už do Číny létám více než tři roky. Trh s komerčními nemovitostmi je tam na začátku rozvoje. Chybí tam nejen vyšší infrastruktura - silnice, mosty. Chybí tam ale i hotely, kvalitní retailová centra. Opakem jsou rezidenční nemovitosti. Tento trh je regulován, protože v Číně dochází k obrovské urbanizaci - do roku 2025 se do velkých měst má nastěhovat 300 milionů obyvatel. To vede k velkému zájmu o investování do bytových nemovitostí.
HN: Trh je tu zcela volný?
Vláda se snaží trh s byty regulovat, aby nedošlo k přehřátí a inflačním vlivům. Inflace se drží na udržitelné hladině šesti procent. Naopak komerční sektor je velice liberalizovaný. S regulací trhu souvisí řada překážek, ale v Číně určitě plánujeme další investice.
HN: Můžete porovnat čínské prostředí se střední Evropou?
Schvalování je tu obtížnější než ve střední a východní Evropě. Na druhou stranu to, jak je prostředí regulované, vám dává vyšší jistoty. Pokud vám vláda umožní vstup na trh, dokáže vám vytvořit adekvátní podmínky, které také dodrží, což se například o Rusku říct nedá.
HN: Jak dlouho vám třeba trvalo v Číně získat povolení?
Asi dva a půl roku.
HN: A v Praze to trvá jak dlouho?
To se nedá srovnávat. Tady je obtížnější dosáhnout inženýrských, technických povolení. V Číně tyto překážky v podstatě neexistují. Staví se tam 365 dní v roce a nejsou tomu kladeny jakékoli překážky. Náklaďáky rozvážejí stavební ocel v noci, aby dělníci mohli začít hned po ránu stavět.
HN: Když se vrátíme k vašemu podnikání doma - jak velkou váhu má český trh ve vašem byznysu?
Máme třípilířovou strategii a prvním pilířem je růst právě na domácím trhu. Polovina až šedesát procent našeho byznysu se odehrává v Česku. V posledních dvou letech klademe důraz na regionální expanzi. Před třemi lety jsme otevřeli pobočku v Rusku, v budoucnu tam chceme mít až třetinu aktivit. Čtvrtinu bychom chtěli mít ve střední a východní Evropě, v Číně.
HN: Jaké plány máte v Praze?
Máme vyhlídnuté určité lokality, které se pro nás jeví jako zajímavé.
HN: Můžete je jmenovat?
Nechci je zatím specifikovat, řekněme, že jde o levý břeh Vltavy.
HN: Kdy bude dokončen váš projekt "mrakodrapů" na Pankráci?
V rámci přestavby pankrácké pláně plánujeme ještě výstavbu dvou dalších výškových budov - Epoque Residence a Epoque Hotel. Plánujeme je dokončit do roku 2010.
HN: Co říkáte výhrůžkám UNESCO, že by mohlo vyškrtnout Prahu ze seznamu světového kulturního dědictví, pokud tu budou postaveny výškové budovy?
V projektu City na Pankráci se angažujeme od roku 2000. Lokalita byla v opravdu žalostném stavu, stál tu nedokončený projekt. Budovu bývalého Motokovu, dnes City Empiria, jsme zrekonstruovali. Ujali jsme se nelehkého úkolu a navrhli komplexní řešení přestavby pankrácké pláně, jen například na infrastrukturu sem šly nemalé soukromé prostředky. Spoustu peněz jsme tím ušetřili i magistrátu hlavního města Prahy.
HN: Máte už budovu City Tower - projekt, který kdysi zahájil a nedokončil Český rozhlas - pronajatu?
Velká část budovy je předpronajata, v následujících týdnech by se měli začít stěhovat první nájemci.
HN: Jaký je tam nájem?
Jde o největší kancelářskou budovu u nás, má téměř 50 tisíc čtverečných metrů. Poptávka po plochách je vysoká, velká část klientely jsou zahraniční firmy. Ke konci roku 2007 tu už byly pronajaty přibližně dvě třetiny kancelářských prostor, to předčilo naše očekávání. Co se týče nájmů, do ocenění projektu ke 30. červnu loňského roku vstupoval údaj průměrného nájemného ve výši 14 eur za metr čtverečný měsíčně. Teď je skutečnost přibližně osm procent nad touto hodnotou.
HN: Co nový City Epoque Residence - máte již zájemce o byty v této budově?
Tento projekt nabídne celkem 152 bytů různých kategorií, přibližně 90 je již závazně rezervováno. Zájem o tento projekt opět překonal naše očekávání a potvrdil, že poptávka po velmi zajímavých a unikátních rezidenčních projektech je velmi silná. Navíc téměř všichni zájemci o byty jsou Češi, což potvrzuje rostoucí koupěschopnost české populace.
ECM možná bude pohlcovat i další firmy z oboru
HN: Můžete prozradit, kolik hodláte investovat v příštím roce?
V druhé polovině tohoto roku jsme získali čtyři velké projekty, celkové náklady na ně činí 470 milionů eur. Většinou bude jejich realizace probíhat dva až tři roky. Tržní hodnotu našeho portfolia po dokončení těchto staveb vyčíslily nezávislé společnosti na 920 milionů eur. To je rámec, v němž se chceme další čtyři roky pohybovat.
HN: Uvažujete o tom, že budete přebírat nějaké menší developery?
Myslím, že k určité konsolidaci v tomto sektoru bude docházet. Společnosti, které mají přístup ke kapitálu, know-how a centrum, které je schopné růst dál podporovat, se budou dívat po příležitosti k fúzím a akvizicím. Můžeme tak rychleji proniknout na trh, ale je důležité zvážit, zda máme dostatečné know-how a kapacity, abychom danou společnost mohli řídit. A samozřejmě také, zda má ta firma projekty, které nás zajímají.
HN: Jak odhadujete růst zisků a čisté hodnoty majetku ECM v příštím roce?
Jak jsme již informovali, očekáváme, že čistá hodnota majetku ke konci roku 2007 vzroste víc, než je náš střednědobý cíl, tedy meziročně o 25 procent. Zároveň očekáváme, že konsolidovaný čistý zisk překoná hodnoty vykázané v letech 2006 a 2005 - v absolutních částkách by měl překonat úroveň 20,7 milionu eur, kterou ECM vykázala v roce 2005.
HN: Hodláte vyplácet dividendy?
Letos je vyplácet nebudeme. Pro dividendy stále platí to, co jsme tvrdili při vstupu na kapitálový trh - začneme je pravděpodobně vyplácet ze zisku roku 2009.
HN: Jak jste se vy sám vůbec dostal k podnikání v realitním byznysu?
Vystudoval jsem ekonomii a zajímal se o architekturu, což pro mne představuje velmi zajímavé spojení. Baví mě něco tvořit: nejde jen o materiální hodnotu, důležité je, že něco vzniká. Asi před patnácti lety jsem koupil svou první nemovitost, zrekonstruoval jsem půdu, dva byty - a to byl vlastně můj začátek v oboru.
Milan Janků (39)
Narodil se ve Zlíně. Jeho rodiče se s ním přestěhovali do Rakouska, když byl ještě dítě. Vystudoval problematiku finančních trhů na Fernuniversität Hagen v německé Bochumi. Dříve pracoval v mezinárodním oddělení Girozentrale der Oesterreichischen Sparkassen AG (nyní Erste Bank). Po sametové revoluci se jeho návrat do Československa jevil jako přirozený krok, protože mluví plynně česky, rozumí zdejšímu prostředí a kultuře. Česká republika mu nabídla mnohem větší obchodní příležitosti než Rakousko, zejména díky jeho zkušenostem s prací v zahraničí a znalostem rakouského bankovního sektoru. Od roku 1991 zakladatel a většinový vlastník skupiny ECM. V čele skupiny pracuje od roku 1994, je předsedou představenstva a prezidentem developerské společnosti ECM. Ve svém volném čase se Janků věnuje lyžování, tenisu a golfu. Podporuje moderní umění.
