Podle odhadu odborníků si pětinu nových bytů (v Praze až 40 procent) kupují nejrůznější subjekty jako investici, ze spekulativních důvodů nebo dokonce za účelem legalizace výnosů z šedé ekonomiky. Byty jako investici si stále častěji pořizují i drobní investoři, protože věří, že je to cesta k rychlému a bezpečnému zbohatnutí. Kniha Martina Luxe a Petra Sunegy Jak dobře investovat do bydlení však mnohé z nich vyvede z omylu. Zbohatnout na nemovitostech není nijak snadné.

KNIHA JE NANEJVÝŠ AKTUÁLNÍ, protože současný český trh s bydlením je velmi dynamický, volatilní a vykazuje některé specifické rysy, které ho od standardních trhů rezidenčního bydlení ve vyspělých zemích odlišují. V posledních letech zažívá velký rozmach díky levným a stále dostupnějším hypotečním úvěrům a úvěrům ze stavebního spoření, a také díky masivní podpoře státu.

Poptávka po nových bytech je navíc stimulována bankami a developery, kteří se prostřednictvím médií a reklamy snaží přesvědčit veřejnost, že právě teď má poslední příležitost, jak výhodně investovat do bydlení. Dříve "strašili" zdražováním vstupů do stavebnictví, pak hrozícím růstem cen v důsledku vstupu České republiky do Evropské unie a nyní zase blížícím se zvýšením DPH na bytovou výstavbu a deregulací nájemného, která prý vyžene činže do takové výše, že bude lepší bydlet ve vlastním.

VĚTŠINOU OBYVATEL ČESKÉ REPUBLIKY je však podle průzkumů bydlení i 16 let po sametové revoluci stále považováno za veřejný statek. Mnozí lidé jsou přesvědčeni, že stát by měl zaručit jeho dostupnost. Politici na to reagují populistickými opatřeními na podporu bydlení, i když k vyhlašování některých dotačních programů nejsou vůbec důvody.

Česká republika má v porovnání s vyspělými zeměmi srovnatelný počet bytových jednotek na 1000 obyvatel a dokonce vykazuje jejich mírně nadprůměrnou vybavenost. Počet nově dokončených bytů každoročně roste a pomalu se blíží výstavbě z let socialismu. Přesto je stále vytvářen dojem jakéhosi nedostatku a hladu po bytech, který dovoluje developerům zvyšovat ceny. Jen v letošním roce stouply o 10 procent. Přitom nabídka je tak velká, že už přesahuje poptávku. Mnoho bytů zůstává neprodaných ještě měsíce po kolaudaci, zatímco před třemi až pěti lety byly prodány už před dokončením hrubé stavby.

ČESKÝ TRH S BYTY tedy vykazuje určité známky nasycení. Možná je to i tím, že se nabídka míjí s poptávkou, příčinou může být i regulace nájemného, která umožňuje některým nájemcům držet byty, které ve skutečnosti neužívají a ani nepotřebují. Vývoj trhu s byty nemusí být v příštích letech z hlediska drobných investorů zdaleka tak růžový, jak si představují. Martin Lux a Petr Sunega nabízejí cenného průvodce pro všechny, kteří se chtějí v této džungli lépe orientovat. Udělali to přitom způsobem nanejvýše fundovaným. Oba pracují v Sociologickém ústavu Akademie věd v týmu, který zkoumá již několik let sociální, politické a ekonomické souvislosti vývoje bydlení. Mají za sebou řadu odborných publikací, ale čtenář se nemusí obávat - kniha Jak dobře investovat do bydlení rozhodně není žádným nudným vědeckým pojednáním. Je napsána svěžím jazykem, plná konkrétních příkladů ze života, vtipných komentářů k různým mýtům a spekulacím. Otevřeně kritizuje zásahy státu do oblasti bydlení a analyzuje jejich důsledky, které mohou drobným investorům přinést v budoucnu nemalé starosti.

Kniha je vhodná i pro čtenáře, kteří nemají žádné ekonomické znalosti. Všechny odborné pojmy a procesy jsou srozumitelně vysvětleny. Kalkulace vycházejí z konkrétních modelových příkladů a nemusí se jich bát ani ten, kdo má k matematice jen průměrný vztah. Srozumitelný způsob výkladu však není v žádném případě na úkor odborné úrovně knihy. Nebudou se nudit ani ti, kteří už o investování do nemovitostí něco vědí.

VÝKLADEM BYDLENÍ jako komplexního zboží autoři začínají své pojednání, aby čtenář lépe pochopil, proč pro rezidenční nemovitosti sice platí zákony trhu, ale často nefungují tak přímočaře jako u jiných komodit. Každá nemovitost má své specifické vlastnosti, které ji dělají výjimečnou. Je to například velikost, stáří, kvalita projektu, použité materiály a podobně. Do její hodnoty se však promítá i kvalita prostředí, ve kterém se nachází, dopravní dostupnost, infrastruktura i forma vlastnictví. Proto jsou jednotlivé rezidenční nemovitosti jen těžko porovnatelné a je těžké stanovit jejich přesné místo na trhu a cenu.

V České republice je navíc trh s byty deformován mnoha státními zásahy. Autoři tvrdí, že to, co na první pohled vypadá jako tržní cenový signál, je pouze dočasnou cenu plynoucí z aktuální bytové politiky, aktuálních regulací nebo jejich odstraňování. Uvádějí pro své tvrzení řadu příkladů. Jedním z nich jsou například dotace na výstavbu nájemních bytů. Donedávna tyto podpůrné programy Ministerstva pro místní rozvoj umožňovaly některým lidem získat 300 až 400 tisíc korun od státu na jeden milion vlastního investovaného kapitálu, a tak si vlastně pořídit byt za dumpingovou cenu. Podobný efekt mohou mít i některé nově schválené dotační programy (podpora výstavby družstevních bytů, dotace na výstavbu sociálních bytů).

A proč je to důležité pro investory? Pokud stát rozdává, nechť toho využijí, ale měli by mít podle Luxe a Sunegy na paměti, že všechny takové zásahy vychylují tržní rovnováhu a představují pro budoucnost riziko nestandardního vývoje cen rezidenčních nemovitostí.

I PŘES MNOHÁ SPECIFIKA se bude český trh rezidenčních nemovitostí stále více řídit nabídkou a poptávkou a přibližovat se tak ke standardně fungujícím trhům. Podle rozsáhlých průzkumů autorů hraje v současné poptávce zatím největší roli velikost bytu a forma vlastnictví. Jen v Praze se kupující zaměřují i na kvalitu lokality, kde se byt nachází. Ostatní parametry, jako je poloha bytu v domě, kvalita projektu, technické parametry stavby a úroveň řemeslných prací, dopravní dostupnost a místní infrastruktura a další, mají zatím druhořadou roli a do ceny se příliš nepromítají.

Poptávku bude ovlivňovat podle autorů v obecné rovině stále více i růst mezd a demografický vývoj, jako je tomu v ostatních vyspělých zemích. Z hlediska investorů je ideální, když se ekonomice daří, rostou mzdy i počet obyvatel. Naopak negativní dopady na tržní ceny bytů má ekonomická stagnace nebo recese, nižší mzdy a ubývání obyvatelstva v produktivním věku.

V České republice sice ekonomika i mzdy rostou, ale jsme svědky nepříznivého demografického vývoje. Poptávka se tak může více segmentovat a přinést značné rozdíly ve zhodnocování jednotlivých typů bytu. Větší růst cen se dá očekávat u bytů poptávaných seniory, protože těch bude přibývat (menší, v klidných oblastech s dobrými službami), dále u bytů, které si budou kupovat tak zvaní singles, tedy mladí lidé, kteří žijí jednotlivě, zatím nemají rodinu a často ji ani nehodlají založit (luxusnější byty, v živých centrech s dostatkem příležitostí pro sport a zábavu).

KOLÍSÁNÍ CEN NEMOVITOSTÍ se může stát noční můrou drobných investorů. Většinou totiž odvozují svá očekávání zhodnocení investice a výnosů z pronájmu z příznivého vývoje minulých let a budoucností se příliš nezabývají. Ostatně nemají k tomu ani dostatek informací, protože pro český rezidenční trh zatím neexistují fundované prognózy založené na dlouhodobých statistikách, jako je tomu ve vyspělých zemích. Nedají se tedy modelovat a předpovídat cyklické výkyvy cen. Přesto se autoři o několik takových modelací pokusili.

Lux a Sunega ve své knize rozebírají dvojí cyklické kolísání cen. Dlouhé cykly jsou zpravidla delší než ty ekonomické. Pokles cen rezidenčních nemovitostí předznamenává stagnaci nebo propad ekonomiky. Růst cen naopak následuje až s určitým zpožděním po ekonomickém oživení. Toto tvrzení autorů možná nabourá vžitou představu veřejnosti, že v době ekonomických krizí hodnota nemovitostí zůstává nedotčená nebo naopak roste. Proto se také po generace milně traduje, že "cihly" představují jistotu.

Kromě cyklického kolísání cen nemovitostí, spojeného s ekonomickým vývojem, musí být investoři připravení i na krátkodobé výkyvy cen, jejichž příčiny nebývají tak zjevné, a proto se dají jen těžko předem předpovědět. Může je zapříčinit vliv spekulací, zásahů státu nebo i změna tržního financování nákupu nemovitostí.

Z analýzy autorů vyplývá, že rezidenční trh v České republice může jeden z krátkodobých výkyvů cen zanedlouho postihnout. V Praze, která je největším trhem s byty v České republice, narůstá cenová bublina a ta může kdykoli prasknout. V menším měřítku se dají podobné příznaky pozorovat i v některých dalších městech. Ceny bytů mohou spadnout naráz dolů až o několik desítek procent a je otázka, jak rychle se pak dostanou na rovnovážnou tržní úroveň. K podobným úkazům docházelo a dochází i v některých vyspělých zemích. Například v Japonsku ceny rezidenčních nemovitostí padají už 14 let. Nyní praskají cenové bubliny i v řadě významných lokalit Spojených států, kde se propadá tržní hodnota rodinných domů o 30 až 50 procent.

DATUM PRASKNUTÍ CENOVÉ BUBLINY sice čtenáři v knize nenajdou, ale dozvědí se, jaké mu předcházejí příznaky. Podle metodických pokynů autorů mohou také zjistit, zda nemovitost, kterou kupují, není už příliš předražená a nemohla by v případě splasknutí cenové bubliny generovat ztrátu.

I přes krátkodobé výkyvy cen není z dlouhodobého hlediska na rezidenčních nemovitostech možné prodělat. Nedá se však na nich ani nadprůměrně zbohatnout, pokud vyloučíme spekulace. Ty jsou však v České republice velmi ztíženy kvůli vysokým transakčním nákladům. Daň z převodu nemovitosti, daň z příjmu u prodeje do pěti let, popřípadě vysoká provize realitních kanceláří a právníků či notářů za zprostředkování obchodů či vysoké penále za předčasné splacení hypotečního úvěru mohou podle Luxe a Sunegy klidně spolknout výnos z růstu ceny bytu za několik předcházejících let. Autoři proto doporučují drobným investorům počítat nejméně s pěti- až osmiletým horizontem, a to za předpokladu, že nenakoupí za nepřiměřeně vysokou cenu.

UŽITEČNÉ PASÁŽE KNIHY jsou věnovány zamyšlení nad tím, zda zůstat v nájmu nebo si pořídit vlastnické bydlení. Autoři reagují na aktuální situaci, kdy na tuto otázku hledá odpověď řada rodin očekávajících zvýšení nájemného po ukončení regulace. Lux a Sunega vypočítávají a dokumentují výhody a nevýhody nájemního i vlastnického bydlení. Upozorňují však také na riziko neúměrného dluhového zatížení rodin při nákupu bytu či domu na dlouhodobý úvěr. V současné atmosféře každodenního masírování veřejnosti reklamou hypotečních bank je takové rozumné slovo odborníků k nezaplacení.

Neznamená to však, že by autoři knihy zavrhovali nákup rezidenční nemovitosti na úvěr. Naopak, dokonce kalkulují i s možností využití hypotéky pro investiční nákup portfolia několika nemovitostí a dokazují, že je to výhodnější než do nemovitostí ukládat hotové prostředky.


Martin Lux, Petr Sunega: Jak dobře investovat do bydlení. Sociologické nakladatelství Slon, Praha 2006.

Světlana Rysková (53) je redaktorkou týdeníku Ekonom a přes deset let se zabývá mimo jiné problematikou bytové politiky, vývojem trhu nemovitostí, osobními financemi a financováním bydlení.

Související