Česká města stále více prosazují výstavbu na brownfieldech – nevyužitých území, na kterých v minulosti stály především průmyslové areály a kde dnes většinou zejí prázdnotou polozřícené stavby. Do rozvoje nevyužitých území se nyní rozhodlo vložit ministerstvo průmyslu a obchodu (MPO). To chce do roku 2023 poskytnout na přestavbu brownfieldů celkem dvě miliardy korun. Už letos by přitom na obnovu mohlo v rámci pilotního programu rozdat 100 milionů.

Přestože například v Praze o tyto lokality probíhá v poslední době mezi developery velká tlačenice, ne všechny je možné proměnit v rezidenční či administrativní čtvrti. Přeměna některých lokalit se finančně nevyplácí. 

"Velkou komplikací je častá kontaminace brownfieldu, která výrazně zvyšuje náklady," popsal před časem HN šéf developerské společnosti Central Group Dušan Kunovský. Dekontaminace bývalých průmyslových areálů se běžně pohybuje v řádech desítek milionů korun.

To může výrazně ovlivnit návratnost investice do takových pozemků. Podle nedávného průzkumu společností CEEC Research a KPMG mezi čtyřiceti tuzemskými developery výstavba na brownfieldech zdraží projekt v průměru o 17 procent, mimo jiné právě kvůli kontaminaci.

Mapa pražských brownfieldů

S problémem kontaminace se přitom zdaleka nepotýkají pouze developerské společnosti, ale rovněž například města a obce, které řadu brownfieldů také vlastní. Program na obnovu brownfieldů bude MPO směřovat především do hospodářsky postižených regionů. Podporovat plánuje zejména projekty, které budou mít výrazný pozitivní dopad na okolí a podpoří například vznik nových pracovních míst.

Pilotní výzvu ministerstvo plánuje spustit ještě v červenci. "Investovat se takto bude pouze do přestaveb, které jsou nebo budou ve vlastnictví obcí a krajů," popisuje David Hluštík z odboru komunikace MPO. Dodává, že program nebude určen pro soukromé podniky. Ty mohou žádat o peníze na obnovu průmyslových areálů v rámci jiných programů.

Jedním z aktuálních příkladů, kdy za výstavbou na brownfieldu stojí přímo kraj, je projekt Triangle City. Ten vzniká v průmyslové zóně u Žatce, kterou vlastní Ústecký kraj, ten také projekt financuje. Cílem je na místě vytvořit zázemí pro zaměstnance a firmy a přilákat tak na místo nové pracovníky. Právě na podobné projekty by mohly mířit dotace od MPO. Konkrétní lokality však zatím nejsou známy.

Na území Česka se v současnosti podle Národní databáze brownfieldů nachází přibližně 11 tisíc brownfieldů. Ty zabírají v součtu rozlohu zhruba 38 tisíc hektarů, což je více než trojnásobek rozlohy Plzně. Soukromí developeři se o tyto lokality zajímají především ve městech, největší poptávka po nich je v Praze. V hlavním městě jsou brownfieldy pro developery jednou z posledních možností, jak proniknout se svými projekty do širšího centra.

Podle Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR) se v současnosti v širším centru metropole nachází přibližně 950 hektarů brownfieldů. V celé Praze je to téměř 1400 hektarů. V rámci přípravy nového Metropolitního plánu IPR vytipoval 15 velkých zanedbaných lokalit, jejichž proměna v nové městské čtvrti by se pro město měla stát prioritou.

Mezi lokality patří mimo jiné pozemky v sousedství Masarykova nádraží, bývalé Nákladové nádraží Smíchov, Rohanský ostrov či Nákladové nádraží Žižkov. Všechny zmíněné brownfieldy jsou již v současné době obsazené developery. Na třech z nich plánuje stavět společnost Sekyra Group, konkrétně na Smíchově, Rohanském ostrově a na žižkovském nákladovém nádraží.

Tam si loni koupila část pozemků od britské Discovery Group také developerská společnost Central Group. Na místě má v úmyslu postavit novou rezidenční čtvrť. Na Masarykově nádraží plánuje v nejbližší době začít budovat investiční skupina Penta pražský Central Business District. Penta mimo to loni ohlásila akvizici dalšího významného brownfieldu v Praze, kterým je areál bývalého Nuselského pivovaru. Na místě chce vybudovat stovky bytů.

Po Praze mají developeři největší zájem o brownfieldy v Brně. Skupina CPI tam plánuje proměnit areál bývalé zbrojovky v novou čtvrť, rezidenční čtvrť chce v městské části Chrlice vybudovat také skupina Unimex Group Jiřího Šimáněho a Jaromíra Smejkala. V Černovicích bude stavět byty Imos development. Proměnou projde v neposlední řadě také areál bývalé továrny Ergon, kde má připravený bytový projekt developerská společnost Trikaya.

Pro města a obce je přeměna brownfieldů často výhodnější než výstavba na zelené louce. A to především díky tomu, že nemusí investovat do rozvoje infrastruktury. Z tohoto důvodu plánuje například Praha v rámci tvorby nového Metropolitního plánu omezit výstavbu na okraji města a novou výstavbu směrovat právě na brownfieldy v širším centru.