Fond České spořitelny v létě koupil ve Varšavě kancelářskou budovu v přepočtu za více než tři miliardy korun a momentálně má v Polsku rozjednanou další akvizici. ČS nemovitostní fond − nejstarší a největší podílový realitní fond na českém trhu − v posledních měsících nakupuje i v dalších sousedních zemích. Důvodem je, že tamní komerční nemovitosti jsou levnější a i nabídka je větší. Podobnou strategii volí také další investoři do realit. Jejich zástupci minulý týden debatovali v Praze na mezinárodní konferenci CEDEM.

"V Praze nenacházíme vhodný investiční produkt, kdežto v Polsku je z čeho vybírat," uvedl Tomáš Jandík, investiční ředitel Reico investiční společnosti České spořitelny. Fond v posledních měsících nakupoval z obdobných důvodů i v Bratislavě a podle Jandíka nyní vyjednává o koupi obchodního centra v Polsku.

Polskému trhu se naopak někteří konzervativní investoři vyhýbají kvůli politické situaci a změnám v daních, které se nepříznivě dotkly i realitního byznysu.

Nejlepší české nemovitosti si vlastníci drží

Na zhoršující se návratnost investice do komerčních nemovitostí v regionu střední a východní Evropy poukazuje i Paul Betts, ředitel pro region CEE v britské společnosti M7 Real Estate. Jeden z jejich fondů vlastní například pražskou kancelářskou budovu Oregon. "Hledáme přidanou hodnotu a Česká republika je místem, kde ji jde najít nejhůře," řekl Betts. "Nebudeme nemovitosti kupovat jen proto, abychom něco koupili," dodává. Manažer považuje pražské nemovitosti za drahé už poslední dva roky a podle něj se na tom v následujících 12 až 18 měsících nic nezmění.

VÝNOSY KOMERČNÍCH NEMOVITOSTÍ

Atraktivnějších výnosů lze dosáhnout v Maďarsku a v Rumunsku, podotkl Gijs Klomp, investiční ředitel společnosti NEPI. Ta nedávno koupila nemovitost v Bulharsku, kde se ještě donedávna s komerčními realitami obchodovalo spíše sporadicky.

"Na českém trhu je nedostatek prémiových nemovitostí," konstatoval rovněž Guy Barker, ředitel společnosti Arcona Capital. Ta spravuje ve středoevropském regionu realitní fondy a v posledním půlroce nakoupila 12 nemovitostí. Kvůli omezenému množství nejlepších budov na prodej investoři upínají svou pozornost ke kvalitativně horším aktivům, a to zejména v Praze. "Obchodují se budovy třídy B a C s nulovou přidanou hodnotou a s výnosem kolem pěti procent. Tyto přemrštěné ceny jsou specificky pražskou záležitostí," líčil Barker. S takovými výnosy se přitom obvykle prodávají ty nejlepší nemovitosti třídy A.

Na pražskou burzu míří realitní fond

Česká republika je zároveň místem, kde řada manažerů, podnikatelů a institucí hledá příležitosti ke zhodnocení svých volných peněz. Proto společnost Arcona Property Fund do konce roku nabídne své akcie na pražské burze. S akciemi této firmy se již obchoduje v Amsterdamu.

"Na českém trhu je hodně peněz. Dluhopisy, které vydávaly realitní společnosti, jako je CPI nebo Passerinvest Group, jsou jen důkazem obrovské poptávky," uvedl Barker z Arcony. Ta aktuálně získává finance na nákup nemovitostí převážně od západoevropských investorů, ale chtěla by je diverzifikovat. "Naším záměrem je nabídnout relativně vysoký dividendový výnos, cílíme na šest procent," sdělil Barker. "Na pražskou burzu bychom nešli, kdybychom si mysleli, že se blíží konec boomu," dodal.

Tržní kapitalizace společnosti Arcona Property Fund činí aktuálně necelých 21 milionů eur. "Tato úroveň podle mého názoru pravděpodobně vyloučí zájem větších zahraničních institucionálních investorů," komentoval Mark Robinson, analytik poradenské firmy Colliers. Zájem o akcie tak budou mít podle Robinsona spíše lokální investoři − institucionální a drobní.

V tuzemsku se za posledních několik let vyrojilo mnoho investorů do realit z řad podnikatelů, kteří jsou na prahu důchodu a přemýšlejí, kam uložit vydělané peníze. "Ti jsou schopní do nemovitostí vložit od jednotek milionů eur až po 40 milionů eur," podotkl Jan Hospodář, partner poradenské firmy 108 Investment Advisory.

V názorech na to, zda se realitní trh v tuzemsku řítí do krize, odborníci nejsou jednotní. "Pozorujeme jen zpomalení v určitých oblastech," říká Ben Maudling, ředitel pražské kanceláře poradenské společnosti Savills. "Jsme ale svědky něčeho jiného, rozdíly ve výnosech u nejlepších komerčních nemovitostí a nemovitostí horší kvality B a C se smazávají," popisuje Maudling. Ten zároveň vidí prostor pro růst nájemného, především v Praze.