Prodat dům i s hypotékou není problém

Byty nebo domy zatížené hypotékou dnes nemají nouzi o kupce. "Rozhodně se nedá říct, že by o ně byl menší zájem než o ty nezatížené," říká David Černík z pražské realitní kanceláře Maxima Reality. V nabídce velkých realitních kanceláří tvoří asi čtvrtinu až třetinu všech nemovitostí v osobním vlastnictví.

"Pokud má kupec peníze a nebere si hypotéku, je s tím zhruba týdenní zdržení. Sjednává-li si kupec novou hypotéku, je proces stejně dlouhý jako při prodeji nezatíženého bytu," vysvětluje David Černík. Jedinou nevýhodou prodeje rodinného domu či bytu s hypotékou jsou především jednorázové sankce od banky za předčasné splacení úvěru nebo změny v hypoteční smlouvě.

Svůj úvěr můžete kupujícímu předat

Existují dva způsoby, jak byt s hypotékou prodat. Úvěr se může jednorázově doplatit, nebo ho převezme nový majitel nemovitosti. U prvního, častěji využívaného modelu, musí prodávající bankovnímu domu uhradit poplatek za předčasné splacení. Pohybuje se v řádu desetin procent z částky, která zbývá doplatit do skončení fixace. Poplatku se vyhne, pokud prodej naplánoval na dobu uplynutí fixace.

Druhý způsob, tedy převedení hypotéky na nového kupce, zatím není v Česku příliš obvyklý, ale banky očekávají růst zájmu o tuto službu. Kupec může celou hypotéku převzít u téhož finančního domu, a to se stejnými úrokovými sazbami.

"Bývá to výhodné, pokud během let vyrostly úrokové sazby. V takovém případě klient získá lepší sazbu, než je v danou chvíli na trhu možné," říká Pavla Hávová z Hypoteční banky. I vyřízení převodu může být jednodušší, protože banka má už o nemovitosti informace. "Klient například nemusí platit za odhad ceny nemovitosti," říká Pavla Plachá z České spořitelny.

Podmínky úvěrů jednotlivých bank se ale různí, a tak nikdy nespoléhejte jen na nabídku jednoho finančního ústavu. Úvěr je totiž možné převést i mezi bankami, a tak se vyplatí oslovit dva nebo tři další poskytovatele hypotéky a pokusit se úrokovou sazbu stlačit na minimum.

mBanka si neúčtuje žádný poplatek

Poplatky za převod hypotéky na nového majitele nemovitosti činí obvykle 0,4 procenta z výše hypotečního úvěru, maximálně deset tisíc korun. U GE Money Bank a České spořitelny je ale částka stanovena pevně na pět tisíc korun, u Raiffeisenbank nově na tři tisíce korun, u Komerční banky dokonce na dva tisíce.

mBanka tuto službu nabízí zcela zdarma. Kupující u ní uzavře novou hypotéku s aktuální sazbou. Individuálně se znovu nastaví splátky, délka fixace i doba splácení. Za předčasné splacení ani sjednání hypotéky se neplatí.

Pro úspěšný převod nemovitosti je klíčová i osoba kupujícího. Banka totiž může odmítnout hypotéku převést. A to hlavně proto, že kupující neprokáže dostatečnou bonitu. Prodej tehdy zpravidla ztroskotá. Záchrana existuje, pokud kupující sežene ručitele.

Inzeráty o zástavě na nemovitosti mlčí

V inzerátech s nemovitostmi na prodej o hypotéce zmínka nebývá. Pouze se v nich píše, že nemovitost je v osobním vlastnictví. Zájemce se o úvěru dozví až od realitního makléře nebo když si to sám zjistí z katastru nemovitostí. Cena uváděná realitkou přitom většinou obsahuje i nesplacenou část jistiny úvěru.

Většina velkých realitních kanceláří poskytuje právní servis i s převodem hypotéky. Poplatek za něj bývá zahrnut v celkové provizi za zprostředkování prodeje či koupě. Platí ho většinou kupující a pohybuje se nejčastěji od dvou do šesti procent z hodnoty nemovitosti. Některé realitní kanceláře mají za zprostředkování transakce stanovené minimum, u Maxima Reality je to například 50 tisíc korun. Pomoc s převodem hypotéky je zahrnuta v ceně.

Při koupi bytu s hypotékou platí stejná pravidla jako u kterékoli jiné nemovitosti. Celá transakce se neobejde bez pomoci právníka, který sepíše kupní smlouvu. Za tuto službu si účtuje částku od pěti tisíc korun.

Kolik zaplatíte bance

Banka	Poplatek za převod hypotéky na někoho jiného	Za předčasné splacení hypotéky (mimo období změny fixace)
Bawag Bank	Neumožňuje	2% z předčasně splácené částky, min. 5 000 Kč
Citibank	0,4 % z výše poskytnutého úvěru, min. 3000 Kč, max. 10 000 Kč. Platí prodávající	5% ročně z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem fixace.
Česká spořitelna	5000 Kč. Strany se dohodnou mezi sebou, která z nich bude poplatek hradit.	Individuální posouzení
ČSOB	0,4 % z výše poskytnutého úvěru, min. 3000 Kč, max. 10 000 Kč. Platí kupující	5 % z výše mimořádné splátky za každý  rok před koncem platnosti úrokové sazby
GE Money Bank*	5 000 Kč. Platí prodávající	5 % ročně z předčasně splacené jistiny do konce úrokového období
Hypoteční banka	0,4 % z výše poskytnutého úvěru, min. 3 000 Kč, max. 10 000 Kč. Platí kupující	5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby
Komerční banka*	2 000 Kč. Platí kupující	Individuální posouzení
mBank	0	0
Poštovní spořitelna*	0,4 % z výše poskytnutého úvěru, min. 3 000 Kč, max. 10 000 Kč. Platí kupující	5 % ročně za každý započatý rok před koncem fixace.
Raiffeisenbank*	3000 Kč. Platí prodávající	10 % z předčasně splacené částky.
Volksbank	individuální posouzení	0,25 % z předčasně splacené částky za každý předčasně splacený měsíc zbývající do konce fixace

* Klienti si mohou předplatit službu mimořádných splátek. V takovém případě se sankce neuplatňuje. Zdroj: banky