Jak se nenechat napálit při koupi bytu či domu

Byt může prodat pouze jeho majitel či ten, kdo je jím pověřen úředně ověřenou plnou mocí s ověřenými podpisy. Vlastník nemusí být vždy člověk, který v bytě bydlí nebo od něj má klíče. "Je to pouze osoba, jejíž jméno je uvedeno na aktuálním výpisu z katastru nemovitostí v listu vlastnictví," říká Pavel Řehulka ze společnosti Realitní centrum.

Právě výpis z katastru je pro koupi bytu velmi důležitým dokumentem. "Zjistíte tam jeho skutečnou výměru, podíl, jenž náleží vlastníkovi na společných částech domu, není-li byt zastaven nebo předmětem exekuce či omezen věcným břemenem," vysvětluje advokát Robert Scigiel.

Nahlížet do výpisu lze přes internet na adrese Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního www.cuzk.cz. Přímo na katastru nebo na pobočkách České pošty můžete za stokorunu získat oficiální okolkovaný výpis.

Byt by měl být veden jako samostatná jednotka s vlastním listem vlastnictví. Je-li na výpise uvedeno písmeno P, takzvaná plomba, znamená to, že u katastrálního úřadu probíhá nějaké řízení, že se tedy s bytem něco děje. Než se do takové koupě pustíte, ověřte si, o co se jedná. Buď na katastrálním úřadě, což je jistější, nebo u prodávajícího.

Co má být v kupní smlouvě

Kupní smlouva musí obsahovat popis bytu a jeho příslušenství. Měly by tam být výměry místností, balkonů i sklepů a podíly na společných částech domu a pozemcích. Kupující by měl od prodávajícího ve smlouvě požadovat prohlášení, že byt není pronajat nebo ho nemá někdo jiný právo užívat. Informace o nájemnících totiž ve výpisu z katastru nenajde.

Ve smlouvě musí být i ustanovení o ceně a způsobu platby. Úhrada by v každém případě měla probíhat bezhotovostně - tedy převodem z účtu na účet. Obě strany tak mají jistotu, že pohyb peněz bude zaznamenán. Dohodnout lze i různé splátky a částečné platby. "Ideální je uložit peníze u notáře či advokáta. Ten poukáže část kupní ceny, když je smlouva podepsána, podpisy ověřeny a podán návrh na vklad do katastru nemovitostí. Další část pošle poté, co je kupující zapsán do katastru jako vlastník," vysvětluje Scigiel.

Rozestavěná nemovitost

V současnosti je velká část nových bytů kupována ještě před dokončením stavby. "Tento způsob koupě je nejrizikovější, protože budoucí vlastník uhradí značnou část kupní ceny ještě před podpisem kupní smlouvy," říká Robert Scigiel. Vázaný účet, ke kterému nemůže ani prodávající, ani kupující, je zde nutností. Zájemce o byt v rámci vznikajícího projektu podepisuje takzvanou smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Cena by měla být pevná, ale zároveň by měla být sjednána i částka za metr čtvereční podlahové plochy. "Ve smlouvě by nemělo chybět ustanovení, že celková cena se mění v případě, že byt má jinou velikost, než bylo ujednáno ve smlouvě," radí Robert Scigiel.

Zájemce by v žádném případě neměl přistoupit na dohodu, že ve smlouvě bude uvedena pouze část kupní ceny a zbytek prodávajícímu zaplatí bez potvrzení. "Takové jednání je nejen protizákonné, ale i nevýhodné pro kupujícího. Pokud se totiž rozhodne po čase nemovitost prodat, bude muset ze zisku z prodeje zaplatit daň z příjmu," říká Pavel Řehulka. Tato daň se počítá z rozdílu mezi částkou zaplacenou za nemovitost a sumou, za kterou byl byt znovu prodán. Zisk z prodeje je od daně z příjmů osvobozen až po uplynutí dvou let od koupě, pokud v něm majitel žil, nebo po pěti, pokud ne.

Po podpisu smlouvy ještě nemá kupující vyhráno. Peníze by neměl pouštět, dokud svoje jméno neuvidí na výpisu z katastru nemovitostí, tedy dokud nebude mít potvrzení, že se stal vlastníkem. Smlouvu je proto nutné tam co nejdříve doručit. "Staly se případy, kdy byl byt prodán během jednoho dne několika zájemcům. Nemovitost je v takových případech přepsána na toho, kdo na katastrální úřad doručí dokumenty jako první," vysvětluje Pavel Řehulka. Za podání návrhu zaplatí kupující v kolcích 500 korun.

Družstevní byt nelze koupit

U družstevního bytu se v právním slova smyslu nejedná o koupi a prodej. "Jde o koupi členského podílu, s nímž je spojeno právo člena na uzavření nájmu k družstevnímu bytu," vysvětluje Robert Scigiel. Vlastníkem nadále zůstává bytové družstvo.

Před převodem je důležité si zjistit, zda je převodce členem družstva sám. "Kdyby se totiž jednalo o společné členství manželů a dohodu o převodu by se zájemcem o byt uzavřel pouze jeden z manželů, mohla by být platnost takové dohody s úspěchem zpochybněna," říká Robert Scigiel.

Kdo se necítí dostatečně zběhlý v právní oblasti, neměl by litovat pár tisíc vložených do právního zajištění celé koupě.

Na co by kupující neměl zapomenout

Ověřte si, zda byt není zastaven nebo na něm není věcné břemeno.
Peníze má prodávající obdržet až poté, co budete jako nový vlastník zapsán na katastru nemovitostí.
Za byt vždy plaťte převodem z účtu.
Neplaťte nic neoficiálně.
Při koupi nepostaveného bytu sepište doložku o ceně za metr čtvereční pro případ, že byt bude menší.
Zdroj: HN