Objem nově poskytnutých hypoték občanům v prvním pololetí klesl meziročně o třetinu na 39,7 miliardy korun. Počet nových hypoték se podle ministerstva pro místní rozvoj snížil o 30,4 % na 23 602.
Poptávka po hypotékách letos dále ochabla nejen kvůli celkovému zhoršení stavu ekonomiky, ale i vinou zpřísnění podmínek ze strany bank. "Lidé jsou možná až příliš ovlivněni zprávami o poklesu cen nemovitostí, a pokud nepotřebují akutně řešit své bydlení, tak to nedělají," míní generální ředitel Hypoteční banky Jan Sadil.
SNAD NÁZNAK STABILIZACE
Pokud by útlum hypoték pokračoval, tak by objem nových hypotečních úvěrů nemusel za celý rok překonat ani 75 miliard korun - to by byla zhruba úroveň roku 2005. V loňském roce přitom banky poskytly hypotéky za 114 miliard korun a předloni dokonce za rekordních 142 miliard korun. Přesto se letos v květnu a červnu projevilo určité oživení zájmu o hypotéky, což by mohlo signalizovat stabilizaci trhu a vrátit naději, že hypoteční trh po dlouhých měsících nabírá dech. Červen je však tradičně "silný" a proti loňsku je i on jen na 2/3 objemu.
Z hlediska objemu poskytnutých hypoték byl v meziročním srovnání největší pokles v Jihočeském (o 48,4 %) a Středočeském kraji (o 44,4 %). Naopak nejmenší pokles vykázaly kraje Jihomoravský (o 25,6 %) a Zlínský (o 26,2 %).
Souhrnný objem poskytnutých hypotečních úvěrů fyzickým osobám na konci letošního června překonal 623 miliard korun a počet vzrostl na 427 088.
SAZBY STÁLE VYSOKO
Průměrná úroková sazba v červnu mírně vzrostla na úroveň 5,55 %. Lví podíl na mírném posunu směrem vzhůru měly především hypotéky s pětiletou fixací. Ty proti květnu 2009 v průměru "zdražily" o 5 setin procentního bodu na 5,40 %. K mírným poklesům došlo naopak u hypoték s kratší dobou fixace: roční na 6,01 % a tříleté (v červnu vzrostl jejich podíl na 32 % z celkového objemu poskytnutých úvěrů) na úroveň 5,61 %.
NABÍDKOVÉ CENY BYTŮ DÁLE KLESLY
Tyto ceny bytů v Česku klesají už druhé čtvrtletí za sebou: od dubna do června se ve srovnání s předchozím čtvrtletím snížily o 5,5 %. Jak vyplývá z údajů Českého statistického úřadu, v Praze klesly o 4,5 %, v mimopražských regionech až o 6,3 %.
Z hlediska srovnání cen bytů s průměrem roku 2005 je však v celé republice průměrná hodnota bydlení podle ČSÚ stále o 55,7 % vyšší. V metropoli je bydlení proti roku 2005 v průměru dražší o 45,2 % a v mimopražských krajích dokonce o 66,2 %.
Pokles nabídkových cen za druhé čtvrtletí je podle statistiků ještě výraznější než v prvním čtvrtletí. Některé realitní firmy ale už začínají hlásit opačný trend. Realitní kancelář Lexxus zveřejnila výsledky své studie, podle které pokles cen bytů zvolnil tempo. Hodnoty bydlení se podle společnosti aktuálně pohybují na úrovni ledna 2008, což je pokles kolem sedmi procent.
Analytik mezinárodní poradenské společnosti King Sturge Ondřej Novotný ke statistickým číslům řekl, že pokles cen bytů nebyl a nebude plošný. Největší je u starších nemovitostí a v méně atraktivních lokalitách. Jen mírný pokles hodnoty lze prý naopak očekávat u kvalitních nemovitostí v atraktivních místech. "Mimořádné snížení lze očekávat u bytů, které jsou v rámci developerských projektů prodávány jako první, aby developer získal potřebný předprodej a banka mu poskytla úvěr, nebo jako poslední, aby mohl developer splatit všechny závazky a projekt uzavřít," uvedl analytik.
PRAHA UŽ NEURČUJE TREND
Hlavní město bylo vždy z hlediska vývoje realitního trhu "stát ve státě". To svým způsobem pokračuje, tedy vývoj cen bytu v Praze se ubírá opět poněkud jinou trajektorií. Jestliže si uvědomíme právě okolnost, že ve srovnání s cenami roku 2005 rostly ceny v mimopražských lokalitách rychleji, tak nepřekvapí, že tam nyní i rychleji klesají.
KOLIK BYTŮ SE STAVÍ
Podle již dříve zveřejněných údajů ČSÚ se v prvním čtvrtletí začalo stavět 8721 bytů, což bylo meziročně o 8,9 % méně. Nejvíce se propadla nová výstavba v bytových domech, kde se počet zahájených staveb snížil o 30,7 procenta.
BUBLINA ANO, ČI NE?
Český statistický úřad (ČSÚ) zveřejnil studii "Realitní trh České republiky: cenová bublina ano, či ne?" Součástí studie jsou podrobné statistiky mapující vývoj cen nemovitostí v ČR a tato data naznačují určitou cenovou bublinu, která se na trhu objevila a v polovině loňského roku začala splaskávat.
Kvartální data ČSÚ vypovídají o podstatném zpomalení tempa růstu cen nemovitostí (bytů) v posledních 4 čtvrtletích, přičemž v posledním půlroce již pozorujeme v meziročním srovnání jejich výrazný pád. "Právě v tomto krátkém období lze na českém trhu s byty pozorovat jev, který lze vzhledem k prudkému cenovému poklesu tohoto typu aktiva nazvat "prasknutím" cenové bubliny," uvádí studie Českého statistického úřadu.
CENY BYTŮ 2004-2009
Data ukazují výrazně prudší cenový pokles trhu s byty mimo hlavní město Prahu. Z nejvyšších meziročních růstů patrných ve druhém čtvrtletí 2008, kdy zde ceny bytů stouply proti stejnému období předchozího roku o 8,7 %, došlo v prvním čtvrtletí 2009 k meziročnímu propadu o 4,6 %, ve druhém dokonce o 6,3 %. Znamená to tedy, že za pouhých devět měsíců činila negativní změna plných 13,3 procentního bodu a za rok došlo ke ztrátě tempa o 15 p. b.
Naproti tomu v Praze, byl ještě ve třetím čtvrtletí 2008, to znamená v době, kdy mimopražský trh s byty již relativně silně cenově poklesl, zaznamenán vůbec nejvyšší meziroční růst nabídkových cen bytů. Ceny bytů v Praze totiž v uvedeném čtvrtletí vzrostly o 6,1 %, tj. vůbec nejvíce za sledované období od roku 2004 až do prvního čtvrtletí 2009. Rekordní růst však ve čtvrtém čtvrtletí i v Praze vystřídal pád. Nabídková cena pražských bytů během jediného (čtvrtého) čtvrtletí 2008 z přírůstku + 6,1 % (3. Q) klesla na meziročních -1,7 %.
Celkově tak bylo možné u nabídkových cen bytů v České republice - podle vývoje na pražském realitním trhu a v ostatních regionech mimo Prahu - vyfukování cenové bubliny zaznamenat počínaje již druhou polovinou roku 2008.
PROBLÉM NABÍDKOVÝCH CEN
Výše uvedené statistiky pracovaly pouze s nabídkovými cenami nemovitostí, nicméně skutečnou poptávku odráží kupní cena nemovitosti. Tedy skutečná cena realizované transakce.
Statistika realizovaných cen je sice v časovém skluzu za daty o cenách nabídkových. Nicméně po určitém očištění a "doladění" časového odstupu je možné z těchto dvou časových řad vyčíst nadhodnocenost, resp. podhodnocenost očekávání prodávajících a faktickou uspokojenost jejich nabídky. Jinými slovy: poptávka byla v některých obdobích tak vysoká, že kupující v podstatě akceptovali ceny prodávajících a prodeje byly realizovány za nabídkové ceny. Tato situace panovala na českém realitním trhu od roku 2004 až do konce roku 2006, resp. začátku unikátního roku 2007.
Přehled "realizačních cen" za rok 2009 ještě není k dispozici, nicméně je patrné, že po dlouhých měsících se opět začínají očekávání prodávajících a kupujících přibližovat, což by mohlo signalizovat zlom ve vývoji cen českých nemovitostí. Kupující možná přestávají vyčkávat na další korekci cen bytů.
ZATÍM JEN SIGNÁL
V České republice neexistuje "oficiální" index cen nemovitostí. ČSÚ eviduje pohyb cen nemovitostí na základě sledování cen uváděných v daňových přiznáních při přiznání daně z převodu nemovitosti. Bohužel na nemovitosti prodávané developery, privatizované domy či byty ve vlastnictví obcí se daňová povinnost nevztahuje, a proto do statistik ČSÚ tyto prodeje vůbec nevstupují. Přitom se rovněž jedná o významnou část trhu s nemovitostmi.
Neexistence oficiálního měření cen nemovitostí komplikuje nejen porovnání výnosnosti mezi jednotlivými typy aktiv, ale představuje i problém při předpovědích ekonomického vývoje. "Ceny nemovitostí jsou jedním z hlavních ukazatelů, který může signalizovat obrat konjunkturního cyklu," upozorňuje Český statistický úřad.
Kompletní studie "Realitní trh České republiky: cenová bublina ano, či ne?" na webu Českého statistického úřadu (http://www.czso.cz/csu/2008edicniplan.nsf/p/1149-08).
Ministerstvo financí rozumně vyřešilo nejasnost kolem odpočtu úroků od základu daně z příjmů závazným pokynem finančním úřadům: Daňový odečet bude možný i při opakovaném refinancování hypotéky. "Po legislativním rozboru jsme dospěli k závěru, že tato daňová úleva odpovídá smyslu a cíli současné právní úpravy a není nutné kvůli tomu přijmout novelu, jak jsme dříve zamýšleli," řekl HN náměstek ministra financí Peter Chrenko.
Nabývání nemovitostí v Česku od 1. 5. 2009
Po pěti letech skončilo přechodné období, po které si ČR mohla zachovat určitá omezení v nabývání objektů určených k bydlení vůči zahraničním osobám uvedená v § 17 odst. 2 devizového zákona. Od 1. 5. 2009 nelze příslušná ustanovení devizového zákona aplikovat.
V současné době zůstává regulována pouze zemědělská půda a lesy v soukromém vlastnictví podle § 17 odst. 1 devizového zákona a při privatizaci těchto pozemků ve státním vlastnictví se postupuje podle speciálního zákona č. 95/1999 Sb.
