Smlouvy, které uzavírají zájemci o nové byty s developerskými společnostmi, jsou plné nástrah. Zákazníci kvůli nim mohou přijít o statisíce korun, anebo po několikaletém čekání na vytoužený byt může z koupě úplně sejít. Týdeník Ekonom získal smlouvy pěti významných developerských společností. Podle právníků, kteří je analyzovali, jsou výrazně nevyvážené. V neprospěch kupujících.

"Smlouvy jsou připraveny tak, aby primárně chránily jejich autory − developery," popisuje zakladatel advokátní kanceláře DostupnyAdvokat.cz Ondřej Preuss. Týká se to především sankcí − pro kupujícího jich je ve smlouvách obvykle dlouhý seznam, zato pro developera někdy i úplně chybí.

Prodej bytů v číslech

94 000 korun stojí metr čtvereční nového bytu v Praze;

68 200 korun je průměrná cena za metr čtvereční nového bytu v ČR;

2750 nových bytů se v Praze prodalo za první pololetí letošního roku;

14 913 nových bytů vyrostlo v ČR za první pololetí letošního roku;

2+kk je nejprodávanějším typem bytu.

Zdroj: ČSÚ, Deloitte, Trigema, Skanska Reality, Central Group

Developerským společnostem ale nahrávají i další ustanovení. Čtyři z pěti firem, jejichž dokumenty má Ekonom k dispozici, dávají klientům do smluv nebo obchodních podmínek ujednání, které umožňuje postavit byt i o několik metrů menší, aniž by se to promítlo do ceny. Developer tak může na úkor zákazníka vydělat i stovky tisíc korun.

Některé smlouvy stavitele ani nezavazují k dodržování přesných termínů anebo jim umožňují dohodnuté termíny posunout, například kvůli tomu, že od úřadů nezískali potřebná povolení. "Stavba se může z nejrůznějších důvodů zdržet, nebo dokonce vůbec neuskutečnit. Případně nemusí odpovídat původní smluvní dokumentaci. Přitom klient často platí dopředu či postupně bez užití advokátní úschovy. Riziko se tak přenáší na kupujícího," upozorňuje na kritická místa developerských smluv Preuss.

Právníci proto kupujícím radí, aby smlouvy na nové byty nepodepisovali bezhlavě tak, jak jim je developer předloží, ale o podmínkách vyjednávali. "V každé z pětice analyzovaných smluv jsme identifikovali ustanovení, která by měla být změněna či doplněna," uvádí vedoucí advokát bpv Braun Partners Miroslav Dudek.

1. Bez termínů a razítek

Největší nejistotu zákazníci podstupují, pokud kupují byt tzv. "z papíru", tedy takový, který ještě nestojí. Většinou se stavebníkem nepodepisují hned smlouvu o smlouvě budoucí, ale mnohem jednodušší rezervační smlouvu. V té se obvykle nehovoří o závazných termínech dokončení. Po jejím podpisu už ale zákazník developerovi platí první zálohu na byt, která bývá nevratná v případě, že kupující ze své vůle nepodepíše smlouvu o smlouvě budoucí. Ještě před podpisem rezervační smlouvy by se proto zákazník měl seznámit s obsahem všech dalších smluv, které bude muset v průběhu výstavby uzavřít, a také zjistit, jestli už má developer na projekt všechna nezbytná razítka. Zapotřebí jsou hlavně pravomocné územní rozhodnutí a stavební povolení. Bez nich se může stát, že se výstavba zpozdí třeba i o několik let.

O kolik může developer zmenšit nebo zvětšit byt

Central Group

5 % – odchylka se promítá do ceny bytu.
U 60metrového bytu až 3 m2

Ekospol

Maximální povolená odchylka 5 %.
U 60metrového bytu až 3 m2
Do 3 % 
se nepromítne do ceny bytu, odchylky nad 1,8 metru čtverečního zohlední developer v ceně bytu.

Trigema

4 % bez vlivu na kupní cenu
U 60metrového bytu až 2,4 m2

Finep

3 % bez vlivu na kupní cenu
U 60metrového bytu až 1,8 m2
U balkonů, lodžií a teras a předzahrádek 10 %

Skanska

3 % bez vlivu na kupní cenu
U 60metrového bytu až 1,8 m2

Jak to může v praxi vypadat, ukázal dva roky starý případ developerské společnosti Ekospol. Ta ve velkém prodávala byty v projektech v Hostivaři a v Horních Měcholupech, aniž by na ně měla územní rozhodnutí.

Kvůli zdlouhavému schvalovacímu řízení ani po roce a půl od podpisu smluv developer nezačal stavět. Rezervace tak stovkám klientů vypršely. Desetitisícový poplatek dostali sice lidé zpět, rezervovaného bytu za cenu, s níž počítali, se ale nedočkali. Cena bydlení mezitím vzrostla a nové nabídky byly i o stovky tisíc korun dražší.

I smlouvy o smlouvě budoucí ale bývají na skutečně závazné a neprolomitelné termíny dokončení stavby skoupé. Většinou obsahují jen datum, kdy developer podá žádost o kolaudační souhlas. To se navíc za určitých okolností může posouvat − typicky třeba v případě, že úřady nevydají stavebníkům povolení ve lhůtě, jakou očekávali, nebo proto, že se proti úředním rozhodnutím někdo odvolá.

Tato ustanovení developeři dávají i do smluv na byty, které jsou už takřka před dokončením.

"Doporučujeme stanovit vždy pevný nejzazší termín pro uzavření vlastní kupní smlouvy nebo doručení výzvy a možnost odstoupení od smlouvy v případě, kdy nebude obstarána kolaudace v určité konkrétní lhůtě," radí Dudek. Vhodné také je, když smlouva obsahuje alespoň nějaké sankce pro developera za nedodržení termínu kolaudace. To dává kupujícím větší šanci, že se svého bytu skutečně a včas dočkají.

2. Poněkud jiný byt, než jste čekali

Ani pokud výstavba běží hladce, nemusí mít zákazník jistotu, že nakonec dostane bydlení, které si objednal. Někteří developeři si totiž vyhrazují právo jednostranně měnit smluvní ujednání, nebo dokonce charakter bytu. Trigemě dává text rezervační smlouvy právo změnit celkový vzhled budovy nebo právní charakter příslušenství k bytu, jako jsou lodžie, balkony, terasy, parkovací státní nebo sklepy.

"Například terasa výlučně spojená s kupovaným bytem se tak může změnit v terasu sdílenou," upozorňuje na možné úskalí advokátka bpv Braun Partners Pavlína Tejralová a kupujícím radí: "Ve smlouvách by měl být závazek, že prostory k výlučnému užívání developer takto promítne i do prohlášení vlastníka." To je v podstatě rodokmen domu.

Pětiprocentní odchylka u stometrového bytu znamená pět metrů čtverečních. To je při současné ceně novostaveb v Praze 470 tisíc korun.

Takřka neomezené právo na změny si ve svých obchodních podmínkách vyhrazuje také Ekospol. Kupní smlouva, jejíž návrh předkládá developer zákazníkům ještě před uzavřením rezervační smlouvy, není konečná. Ekospol ji může měnit či doplňovat až do jejího uzavření. Kupující svým podpisem pod podmínkami stvrzuje, že to nepovažuje za porušení smluv.

"Byty prodáváme již před zahájením stavby či rozestavěné, tedy v době, kdy nelze přesně specifikovat

předmět převodu. Proto jsme nuceni konečné změní upravovat, aby mohla být smlouva zavkladována do katastru," snaží se rozptýlit obavy ze změn generální ředitel Ekospolu Evžen Korec a dodává, že charakter bytu ani jeho cenu firma nemění.

Takový závazek developera by ale měli zákazníci nechat zapsat přímo do smlouvy. "Kupující by se neměl spoléhat pouze na ústní dohody a sliby o některých parametrech či vlastnostech nemovitosti. Vše by mělo být černé na bílém a součástí smlouvy," říká k tomu Ondřej Preuss. Jen tak se zákazník nebude muset bát, že se při přejímce ukáže, že hotový byt vypadá úplně jinak, než se podle původní nabídky zdálo.

"Specifikace bytu, včetně příslušenství a vybavení, by měla být obsažena již v rezervační smlouvě. Jelikož bývá v rezervačních smlouvách stanovena smluvní pokuta pro neuzavření budoucí smlouvy, doporučujeme si nechat předložit před jejím podpisem kompletní dokumentaci, aby kupující později nezjistil, že znění budoucí smlouvy neakceptuje," radí Dudek.

Pokračování textu je k dispozici pouze pro platící čtenáře

  • Smlouvy, které developerské společnosti uzavírají se svými zákazníky, jsou plné nástrah.
  • Byty kupované tzv. "z papíru", tedy takové, které ještě nestojí, se mohou v průběhu stavby měnit. Zmizet může třeba i terasa.
  • Byt se také může oproti původním plánům i o několik metrů zmenšit, aniž by to developer zohlednil v ceně.
  • Zákazníci tak přicházejí o statisíce.

Předplatitelé mají i řadu dalších výhod: nezobrazují se jim reklamy, mohou odemknout obsah kamarádům nebo prohlížet archiv.

Proč ji potřebujeme?

Potřebujeme e-mailovou adresu, na kterou pošleme potvrzení o platbě. Zároveň vám založíme uživatelský účet, abyste se mohli k článku kdykoli vrátit a nemuseli jej platit znovu. Pokud již u nás účet máte, přihlaste se.

Potřebujeme e-mailovou adresu, na kterou pošleme potvrzení o platbě.

Pokračováním nákupu berete na vědomí, že společnost Economia, a.s. bude zpracovávat vaše osobní údaje v souladu se Zásadami ochrany osobních údajů.

Vyberte si způsob platby kliknutím na požadovanou ikonu:

Platba kartou

Rychlá online platba

Připravujeme platbu, vyčkejte prosím.