Od zavedení prvních doporučení ČNB, tedy od 1. 10. 2016, se dostupnost hypotečních úvěru postupně více a více vzdaluje žadatelům. Ti musejí mít připraveno ideálně alespoň 24 % z kupní ceny a zároveň vyhovět náročnějším požadavkům na posouzení bonity, tedy schopnosti splácet.

Ukazatelé
DTI a DSTI
Od 1. 10. 2018 banky zohledňují ukazatele zadluženosti DTI (Debt to income) a DSTI (Debt service to income). Ukazatel DTI udává, že by součet úvěrů domácnosti neměl překročit devítinásobek ročního příjmu dané domácnosti a DSTI zase říká, že součet všech měsíčních splátek by se měl dostat maximálně na 45 % měsíčního příjmu domácnosti. To například znamená, že pokud má domácnost čistý příjem 40 000 korun měsíčně, dosáhne maximálně na úvěry v celkové hodnotě 4 320 000 korun (40 000 Kč x 12 měsíců x 9) a zároveň by se všechny její měsíční splátky měly vměstnat do 18 000 korun měsíčně.

Podotýkám, že aplikované ukazatele se budou řešit u všech nových úvěrů pro spotřebitele od kontokorentů přes kreditní karty, nezajištěné neúčelové spotřebitelské úvěry, úvěry ze stavebního spoření až po úvěry hypoteční. V případě čistého refinancování se však ukazatele zadluženosti neaplikují.

Obzvláště ve velkých městech je největším omezením cena nemovitostí, vyšponovaná z velké části nedostatkem nemovitostí ke koupi. Chcete-li koupit byt v Praze či v Brně za pět milionů korun, měli byste mít ideálně 24 % z vlastních zdrojů, tedy 1 200 000 korun a to je právě největším omezením. Před pár lety byly ceny nemovitostí o cca 30 % nižší a stačilo uhradit pouze 10 % kupní ceny z vlastních zdrojů. Ty bylo navíc možné nahradit jiným úvěrem, typicky úvěrem ze stavebního spoření.

jarvis_5c9b6001498ec2457118b00f.jpegTato praxe je však dnes značně omezena. Vlivem ukazatelů zadluženosti DTI a DSTI je pro většinu žadatelů o hypotéku rovněž výrazně komplikovanější získat druhou a další hypotéku, které se často používají na pořízení investičních nemovitostí, což to bylo jedním z hlavních cílů ČNB, proč vůbec DTI a DSTI zaváděla.

24 % jako vhodné minimum

Hypotéka dnes musí dosahovat v ideálním případě maximálně 80 % zástavní hodnoty nemovitosti. Žadatel však v případě koupě musí být schopen z vlastních zdrojů pokrýt nejen 20 % ceny nemovitosti, ale i další 4 % na daň z nabytí nemovitých věcí.

V zásadě je sice možné čerpat i 90procentní hypotéku, ta je však dražší a jsou u ní kladeny podstatně vyšší nároky na prokázání schopnosti splácet.

Z pohledu finančního plánování je navíc vhodné, aby žadatel po získání hypotéky nebyl úplně na nule, ale aby měl alespoň základní železnou rezervu a připravené peníze na vybavení či případné úpravy bytu.

 

Přes zmíněná opatření byl rok 2018 v řadě ohledů rekordním, respektive patřil k historicky nejlepším z pohledu objemu a počtu poskytnutých úvěrů na bydlení. Rok staré pesimistické předpovědi hlásající výrazný útlum se tak nenaplnily. Otázkou je, jaký bude rok 2019.

Například čísla za leden 2019 jsou nejhorší za posledních pět let. Nutno dodat, že z tohoto pohledu leden patří téměř vždy mezi nejhorší měsíce v roce. Banky se proto snaží oživit trh prostřednictvím dílčího poklesu sazeb. Nicméně vlivem vysokých cen nemovitostí, doporučení od ČNB a všeobecně pokračujícímu růstu sazeb (podle analytiků bude růst pokračovat, koncem roku 2019 mohou úrokové sazby dosáhnout až 3,5 %) se dá očekávat, že rok 2019 již rekordní nebude.

Mladí lidé nejsou bez šance

Z pohledu prokazatelné schopnosti splácet je vhodné žádat o hypotéku ve dvou (typicky páru) a vyhnout se neuváženým spotřebitelským úvěru (kreditní karty, kontokorenty a neúčelové spotřebitelské úvěry). Banka totiž potřebuje nejen doložit, že je žadatel dostatečně bonitní pro splátku hypotéky. Žadatelé tedy musí doložit nejen prokazatelné příjmy, ale též stávající závazky, pravidelné výdaje domácnosti a počet členů domácnosti.

Vladimír Weiss, finanční poradce PartnersPokud však v úvodů uvedené parametry doporučení ČNB nesplní, není ještě vše ztraceno. Jistým řešením k překonání stávajících bariér by především pro mladé mohlo být zapojení rodiny, obzvláště rodičů, kteří se snaží svým dětem v oblasti financování bydlení pomoci. Tento jev však není příliš častý. Mnohem častějším řešením komplikace s nedostatkem vlastních zdrojů je dodatečná zástava nemovitosti, kterou rodina poskytne pro navýšení hodnoty zástavy kupované nemovitosti.

Vladimír Weiss, finanční poradce Partners

 

 

Související
Newsletter

Byznys podle HN

Nechcete, aby vám uniklo to nejdůležitější?

Pro naše čtenáře připravujeme každý týden newsletter o byznysu a finančních trzích. Stačí zde zadat svůj email a každý pátek od nás dostanete souhrn událostí, které byste neměli minout. A přidáme osobní tipy čtyř osobností newsroomu Hospodářských novin. Píše Martin Jašminský, Luděk Vainert, Luboš Kreč a Petr Kain.

Přihlášením se k odběru newsletteru souhlasíte se zpracováním osobních údajů a zasíláním obchodních sdělení, více informací ZDE. Z odběru se můžete kdykoli odhlásit.

Přihlásit se k odběru