Pan Jindřich chtěl prodat byt v Praze, protože se přiženil do Hradce Králové. Svěřil prodej dvěma pražským realitním kancelářím. Dohodl se, že budou jeho nabídku prezentovat i na svých internetových stránkách i s cenou. Zájemci se jen hrnuli.

Jaké však bylo překvapení pana Jindřicha, když zjistil, že mu všichni chtějí zaplatit za byt mnohem nižší cenu, než si původně určil. Nakonec ho kamarád upozornil, že jeho nabídka se vyskytuje na webových stránkách celkem šesti realitních kanceláří a u každé je uvedena jiná prodejní cena. Realitní kanceláře, které měly původně pana Jindřicha zastupovat, mu nakonec sdělily, že s tím nemohou prakticky nic dělat. Prodat byt za původní stanovenou cenu ale prý teď bude velmi složité. Náš čtenář se proto ptá, jestli není takové počínání realitních kanceláří trestné a kam by se mohl obrátit se stížností.

VYKRÁDAJÍ NABÍDKU. Petr Vosmík, generální ředitel Českomoravské realitní, je přesvědčen, že zdaleka nejde jen o ojedinělý případ. "Vykrádání" internetových nabídek realitní kanceláří se bohužel stalo naprosto běžnou záležitostí. Nejčastěji se ho dopouštějí malé realitní kanceláře nebo i jednotlivci, kteří se vydávají za realitní makléře. Stáhnou si z internetu inzeráty i s fotodokumentací a pak je jednoduše prezentují s upravenými podmínkami jako vlastní nabídku.

Jedna nemovitost tak může být nabízena i deseti různými realitními kancelářemi za deset různých cen. Stává se tak zprofanovanou a svému vlastníkovi přináší pouze značné ztráty, komentoval tento nešvar nekorektních obchodníků majitel realitní kanceláře Palladium Reality Petr Wimmer. Prodejní cena se podle něj tímto způsobem sníží v průměru až o deset procent a o šest týdnů se protahuje i doba prodeje.

Prezident Asociace realitních kanceláří České republiky (ARK ČR) Jaroslav Novotný v souvislosti s vykrádáním internetových nabídek nedávno prohlásil, že bohužel neexistuje žádné legislativní opatření, kterého by se dalo využít k obraně před nepoctivými realitními kancelářemi. Podle údajů asociace má v České republice živnostenské oprávnění na realitní činnost 40 tisíc subjektů, skutečně tuto činnost vykonává odhadem kolem dvou až tří tisíc firem a jednotlivců. Jen dvě stovky realitních kanceláří jsou členy Asociace realitních kanceláří ČR a dodržují její etický kodex a všechna další profesní pravidla pro vykonávání své činnosti. Aktivity ostatních realitních kanceláří nebo samostatných makléřů nejsou bohužel nijak regulovány, bez ohledu na to, že často poškozují klienty.

ZA ZÁDY KONKURENCE. "Zaznamenali jsme i řadu případů, kdy nepoctivý makléř nejen vykrade nabídku realitní kanceláře, ale podle obrázku inzerátu nemovitost vyhledá a pak si najde v katastru nemovitostí vlastníka. Osloví ho jako zájemce o koupi, zjistí si další potřebné informace a nakonec sám začne nemovitost aktivně nabízet, pochopitelně bez vědomí jejího majitele.

V mnoha případech se také stává, že nakonec takový nepoctivý makléř uzavře s vlastníkem nemovitosti obchod za zády realitní kanceláře, se kterou se předtím prodávající dohodl," říká Vosmík. Pro vnímavého klienta by to měl být závažný signál, že něco rozhodně není v pořádku. Když realitní makléř jedná nepoctivě s konkurencí, může stejně tak nepoctivě jednat i s klientem.

Takovým jednáním se cítí poškozeny především realitní kanceláře. Nepoctiví konkurenti jim totiž přetahují klienty a lákají je i na nižší provize, než je na tuzemském trhu s nemovitostmi obvyklé. Nezkušený klient pak považuje služby ostatních realitek za více či méně předražené.

ZA CO SE PLATÍ PROVIZE. Provize realitních kanceláří se obvykle pohybují kolem pěti až sedmi procent z realizované ceny nemovitosti. U dražších nemovitostí to mohou být jen čtyři procenta. Z prodeje bytů v hlavním městě Praze se ale běžně účtuje až desetiprocentní provize, a to už je skutečně hraniční částka, přiznává Jaroslav Novotný. Když má klient zaplatit 10procentní provizi, k tomu další poplatky za vklad do katastru a ještě například daň z přijmu, pak ho přijdou výdaje spojené s prodejem nemovitosti pěkně draho.

Podle Vosmíka ovšem hodně záleží na tom, jaký servis od realitní kanceláře klient za provizi dostane. Pokud jde jen o vyhledání protistrany pro obchod, tak jsou i čtyři procenta mnoho. Ale pokud například realitní kancelář ověří nabývací listiny a technický stav nemovitosti, zařídí odhad, dohodne vyrovnání dědických nároků nebo majetkových vztahů mezi členy rodiny, zprostředkuje vyrovnání hypotéky nebo odvrátí exekuci na vlastníka, který není schopen platit úvěr, připraví kupní smlouvu, zařídí úschovu peněz a nakonec provede vklad do katastru, je pět až sedm procent přiměřenou odměnou za její služby. Musí totiž mít své vlastní zázemí odborníků, kteří všechny náležitosti ošetří pro stránce právní, technické a třeba i finanční.

VÝHRADNÍ ZASTOUPENÍ. Obranou před nekalou konkurencí mohou být smlouvy o výhradním zastoupení. Klient si vybere realitku a té svěří prodej nemovitosti. Uzavře s ní smlouvu, která by měla mít základní náležitosti (viz rámeček). Výhradní zastoupení omezuje nepoctivou konkurenci, protože umožňuje realitní kanceláři provést některá opatření. Například opatřit internetovou inzerci znaky, které se dají jen nesnadno zkopírovat, a tím označit originální nabídku, nebo ve spolupráci s provozovateli serverů odstranit internetovou prezentaci nepoctivých zprostředkovatelů. Výhradním zastoupením není prodávájící omezen, protože realitní kancelář zajistí i poptávku jiných kanceláří. Podle odborníků však jde jen čtvrtina obchodů s nemovitostmi v ČR přes realitní kanceláře či makléře a z toho jen 15 % klientů je ochotno uzavřít smlouvu o výhradním zastupování.

Podle Novotného se český realitní trh kultivuje, ale je to dlouhodobý proces. Mohla by ho urychlit přísnější pravidla pro vykonávání profese realitního makléře. Dnes k tomu stačí jen čistý trestní rejstřík a poplatek za vydání živnostenského listu.



Co by měla obsahovat smlouva

o zastupování realitní kanceláří při prodeji nemovitosti

Smluvní strany (identifikaci oprávněné osoby prodávajícího a identifikaci realitní kanceláře)

Přesný popis nemovitosti včetně jejího technického stavu a všech okolností, které se prodeje týkají (závazky, zástavní právo, věcná břemena a podobně)

Podmínky prodeje (prodejní cena, způsob placení, další podmínky)

Rozsah služeb realitní kanceláře souvisejících s prodejem

Provize realitní kanceláře

Dobu trvání smlouvy

Sankce za porušení smlouvy

Jaké služby solidní realitní kancelář

poskytuje v rámci obvyklé provize při prodeji nemovitosti

Odborné převzetí nemovitosti po právní a technické stránce

Zpracování nabídky a její prezentace na trhu, vyhledání potenciálních zájemců v databázi

Zajištění prohlídky nemovitostí zájemci

Zajištění odhadu, pokud je při prodeji třeba

Zpracování návrhu smlouvy o smlouvě budoucí nebo přímo kupní smlouvy

Zpracování návrhu na vklad do katastru nemovitostí

Zajištění předání peněz

Konzultace nebo vyplnění přiznání k dani z převodu nemovitosti a k dani z nemovitosti