Právo stavby - nemovitost, na kterou si nesáhneme

Už v předcházejících článcích jsme se setkali s tím, že nový občanský zákoník považuje za věc nejen hmotné předměty (Věci, materiální svět a nakousnuté jablko) a že mezi nemovité věci počítáme nově i právo stavby (Pozemek je základ, ale jsou i jiné nemovitosti).

Stále platí, že kdo bude chtít stavět, může si pozemek koupit, pronajmout, zřídit k němu věcné břemeno nebo si jinak zajistit titul, který ho ke stavbě oprávní. Nový občanský zákoník mu k tomu nabízí i další možnost – právo stavby.

Podstata práva stavby spočívá v tom, že stavebníka opravňuje k tomu, aby měl na cizím pozemku umístěnu stavbu (na jejím povrchu či pod povrchem).

Právo lze zřídit tzv. na zelené louce (stavba bude teprve zřízena), je však možné i to, že stavebník od vlastníka pozemku přebere již existující stavbu, která tím je včleněna do práva stavby (třeba za účelem rekonstrukce či modernizace a dalšího využití této stavby).

Stavba, kterou stavebník postaví (anebo převezme od vlastníka pozemku), není součástí pozemku, není ani samostatnou věcí v právním smyslu.

Proto s ní nelze samostatně nakládat – nelze ji samostatně prodat, darovat, zřídit k ní zástavní právo apod.

Tato stavba je totiž součástí práva stavby.

Tuto konstrukci si lze představit nejlépe takto: právo stavby je určitou virtuální bublinou, která zatěžuje pozemek. V této bublině je umístěna stavba. Bublina může ale existovat sama o sobě, zánik stavby totiž nemá vliv na zánik práva stavby.

Právo stavby - oprávnění zapsané do katastru

Z toho, že právo stavby je věcí, vyplývají následující skutečnosti: právo stavby mohu prodat, darovat, či s ním jinak nakládat. Mohu je dát do zástavy, pronajmout nebo k němu zřídit služebnost. V tomto ohledu je samozřejmě důležitá smlouva, v níž může vlastník pozemku dohodnout určitá omezení (třeba to, že k zastavení práva stavby může dojít jen s jeho souhlasem).

Samotný zákoník stanoví oběma stranám vzájemné předkupní právo – když by chtěl stavebník právo stavby převést na jiného, musel by je nejdříve nabídnout k předkoupení vlastníkovi pozemku; to samé platí pro vlastníka pozemku, kdyby se rozhodl zcizit svůj pozemek.

Právo stavby se zapisuje do katastru nemovitostí. Je to jeden z řady evidovaných předmětů (společně s pozemky, budovami a jednotkami vznikajícími v rámci bytového spoluvlastnictví). Každý má tak možnost poznat, zda je určitý pozemek zatížen právem stavby, komu toto právo svědčí a ve sbírce listin zjistit, jaká práva a povinnosti si strany ve smlouvě ujednaly.

Právě smlouva o zřízení práva stavby je velmi významná.

Předpokládá se totiž, že právo stavby se bude zřizovat na velmi dlouhé období v řádu desítek let (zákoník je omezuje maximální hranicí 99 let, smlouvu však lze prodloužit). A to už je velmi důležité důkladně vše promyslet – co bude moci stavebník postavit, jaká budou jeho další práva k pozemku, bude zavázat provést stavbu do určité doby, jaká budou pravidla pro údržbu stavby, jak se strany vypořádají po zániku práva stavby? To jsou velmi praktické otázky, na které se nesmí na začátku zapomínat. A nakonec, i když ne to nejméně důležité – smlouva musí vyřešit odměnu za zřízení práva stavby, případně obsahovat ujednání o tom, že se zřizuje bezúplatně.

Nedohodnou-li se vlastník pozemku a stavebník jinak, zákoník předpokládá, že po zániku práva stavby zůstane stavba zachována a stane se součástí pozemku. Připadne tak do vlastnictví vlastníkovi pozemku.

Proto zákoník stanoví, že vlastník pozemku musí v takovém případě poskytnout stavebníkovi náhradu ve výši poloviny hodnoty stavby v době zániku práva stavby. Ale opět - je to jen podpůrné ustanovení, strany se mohou dohodnout i jinak – třeba na jiné výši náhrady nebo na povinnosti stavebníka stavbu po zániku práva stavby odstranit.

Právo stavby je staronovým institutem, který se vrací do našeho právního řádu. Jistě nelze čekat, že by nastal jakýsi jeho boom a místo jiných institutů využívaných doposud se najednou všichni přeorientují na právo stavby.

Je to jen další střípek do mozaiky a vždy záleží na každém, aby provedl ekonomickou a právní úvahu v tom smyslu, co je pro jeho zájmy nejvýhodnější.

Chci-li postavit stánek či chatku pouze na krátkou dobu, nemusím zřizovat právo stavby, postačí mi pronajmout si pozemek. Uvažuji-li však o výstavbě například skladiště, které bude užíváno delší dobu, je jistě vhodnější volit některý ze stabilnějších institutů, třeba právě právo stavby.

Jeho využití si lze představit též na straně vlastníků pozemků, kteří nechtějí svůj pozemek sami užívat, ale též se jej nechtějí zcizit. Mohou jej přenechat investorovi formou práva stavby a později využít infrastrukturu, kterou tam vybuduje.