Ne všechny hypotéky jsou výhodné

JSME STÁLE PŘI CHUTI. Zájemcům o bydlení dražší hypotéky nevadí a půjčují si stále víc. Průměrný úvěr u fyzických osob už dosahuje 1,5 milionu korun a do konce roku banky půjčí pravděpodobně 100 miliard.

Zásluhu na tom mají i marketingové kampaně hypotečních bank, které slibují rychlejší přístup k penězům. Jako první nabídla Hypotéku na počkání Česká spořitelna. Chce přilákat klienty tím, že dostanou úvěrovou smlouvu při první návštěvě banky, což zní velmi lákavě. Podívejme se, co nabízí Hypotéka na počkání ve skutečnosti, a zda je výhodnější pro banku nebo pro klienta.

Chceme-li Hypotéku na počkání, můžeme vstoupit na pobočku České spořitelny s prázdnýma rukama, stačí jen průkaz totožnosti a prohlášení o výši příjmů a výdajů. Z pobočky můžeme odejít s podepsanou úvěrovou smlouvou. Ta bude obsahovat výši úvěru, délku splatnosti i úrokovou sazbu fixovanou na rok nebo na pět let. Jenže tady je první háček. Obě tyto sazby jsou vyšší, než za kolik banka půjčuje u klasických hypotečních úvěrů. U roční sazby je rozdíl 0,2 % a u pětileté dokonce 0,8 %. Znamená to, že u Hypotéky na počkání máme jistotu, že za půjčené peníze zaplatíme víc, než kdybychom si sjednali běžnou hypotéku.

Při podpisu Hypotéky na počkání Česká spořitelna hned založí klientovi úvěrový účet, a ze ten bude třeba platit 150 až 200 korun měsíčně (nižší částku platí ti, kteří už mají v České spořitelně účet, ostatní zaplatí o 50 korun měsíčně víc, než jsou běžné poplatky za úvěrové účty).

KDYŽ SE NĚCO ZADRHNE. Od podpisu smlouvy má mít klient úvěr prakticky k dispozici po dobu 6 měsíců a může si hledat vhodný byt nebo dům, protože přesně ví, kolik na něj dostane půjčeno. Když najde vhodnou nemovitost, sepíšou s ním v České spořitelně dodatky ke smlouvě. K tomu už je třeba předložit potvrzení o příjmech a další náležitosti, týkající se pořizované nemovitosti, včetně odhadu. Přislíbený úvěr může krýt až 100 % odhadní ceny nemovitosti.

Aby všechno klaplo, je potřeba sehnat předmětnou nemovitost do půl roku, pak už může banka od smlouvy odstoupit. Je také třeba skutečně prokázat příjem, který jsme avizovali při sepisování smlouvy. Pokud nám náhodou snížili plat, máme smůlu. A nakonec je třeba si vybrat nemovitost tak, aby přislíbený úvěr stačil přinejhorším na 100 % její odhadní ceny. Když je cena nižší než úvěr, dá se úvěrová smlouva změnit a výše úvěru snížit. Opačně to možné není, protože vyšší částku banka nepůjčí a Hypotéka na počkání je k ničemu. Ve všech případech, kdy není smluvní vztah ze strany klienta naplněn, si ponechá banka poplatek zaplacený při uzavření smlouvy. Ten je 0,8 % z přepokládaného úvěru, minimálně však 9500 korun.

VÝHODY SPÍŠ PRO BANKU. Když si tedy porovnáme výhody a nevýhody Hypotéky na počkání, zjistíme, že banka na tomto produktu vydělá určitě, klient sotva. Banka si může být téměř jista, že klient, který uzavřel úvěrovou smlouvu, jí už neuteče. A pokud přece, vydělá alespoň na poplatcích.

Když klient zůstane, má banka jistotu vyššího výdělku, protože Hypotéka na počkání má vyšší úroky. Může si ještě přijít na poplatek za změnu smlouvy, protože v průběhu půlročního hledání nemovitosti se může mnohé změnit.

A co získá klient? Vlastně jen rychlý příslib úvěru a rezervaci peněz na šest měsíců.

Hned po České spořitelně přišla s podobným produktem i GE Money Bank. U této banky nejde ani tak o novinku jako spíše o inovaci již dříve nabízených podobných produktů, kterými byl úvěrový příslib či Hypotéka naopak. Ta umožňuje uzavření úvěrové smlouvy na určitou částku ještě předtím, než si zájemce vyhlédne nemovitost. Neuzavírá se však na počkání, ale do tří dnů.

Nyní GE Money bank nabízí novou hypotéku HypoExpres. Slibuje, že s klientem uzavře do tří hodin smlouvu o smlouvě budoucí, ve které bude příslib úvěru platný na 9 měsíců. Jenže to neplatí vždycky, ale jen u úvěrů do 1,9 milionu korun, u vyšší částky banka tento časový limit negarantuje.

PŘÍSLIB NENÍ ZADARMO. Pro HypoExpres se nedá jít do banky jen s občanským průkazem, ale zájemce musí mít sebou potvrzení o příjmu. Na jeho základě banka spočítá, jak velkou částku je mu ochotna půjčit a stanoví i aktuální úrokovou sazbu. Sazba však platí jen v případě, že si klient sežene nemovitost do jednoho měsíce. Když hledá déle, může banka v konečné úvěrové smlouvě úrok změnit podle aktuální situace na trhu.

Za uzavření smlouvy o smlouvě budoucí se v GE Money Bank platí 4000 korun, které se v případě uzavření úvěrové smlouvy odečtou od poplatků. Pokud však k uzavření následné úvěrové smlouvy nedojde, poplatek propadá bance. Další poplatek 500 korun musí klient platit za každý měsíc rezervace úvěru, což může být až 4500 korun.

Sečteme-li poplatky a připočteme k tomu ještě úrokovou nejistotu, nejeví se HypoExpres jako příliš zajímavý obchod. Nakonec i časová úspora je relativní, protože hlavní jednání s bankou čeká klienta až při uzavírání úvěrové smlouvy, a tam žádný časový limit neplatí. Pokud se podepisování protáhne, může nakonec přijít i o vyhlédnutou nemovitost. I v případě HypoExpresu je tedy opět více výhod na straně banky než klienta.

A perlička nakonec. GE Money Bank nabízí zadarmo prakticky stejnou službu, jako je HypoExpres. Na jejích webových stránkách si můžeme zadat požadované údaje o příjmu a hypotéce a vypadne nám částka, kterou je ochotna GE Money Bank půjčit, a to během několika vteřin. Hned také můžeme kontaktovat osobního bankéře, který s námi projedná podrobnosti. Nemáme sice jistotu, že nám banka půjčí, ale ta u smlouvy o smlouvě budoucí také není stoprocentní.

CHYSTÁ SE OFENZIVA. Jak jsme zjistili, většina ostatních bank zatím o nabídce úvěrů na počkání neuvažuje. Výjimkou je Raiffeisenbank, která co nevidět uvede na trh 26 novinek, mezi kterými nebude chybět ani schválení úvěru ještě před výběrem nemovitosti a dokonce ani poplatkově velmi zvýhodněný účet k hypotéce. Není vyloučeno, že vsadí i na rychlost.

Komerční banka plánuje hypoteční ofenzivu až na příští rok. Slibuje, že její hypotéky budou šity na míru menším skupinám klientů. V hledáčku bude mít přednostně tzv. "first time buyers", tedy mladé lidi s dobrou perspektivou, kterým chce nabídnout flexibilní a výhodné financování. Údajně se však dočkají různých vylepšení i dosavadní klienti.

Urychlit získání hypotečního úvěru má i novinka Hypoteční banky, kterou je expresní odhad hodnoty nemovitosti. Jak známo, pro schválení žádosti o hypoteční úvěr je nutné předložit odhad nemovitosti, který dělá odhadce banky. Trvá to tři až pět dnů a žadatel zaplatí kolem 3000 korun. Hlavním vylepšením nové služby Hypoteční banky je odhad zdarma a na počkání. Pomocí speciálního programu, do kterého žadatel zadá soubor parametrů o kupované nemovitosti (lokalita, podlahová plocha, poschodí, stáří a technický stav) je obratem vypočítána hodnota. Banka přitom vychází z vlastních cenových map bytů, a ty zahrnují 119 měst (nad 10 000 obyvatel a všechny obce okresů Praha-východ, Praha-západ a Brno-venkov). Znamená to, že expresního ocenění nemovitosti mohou využít jen zájemci o byt (nikoli rodinný dům) a jen o takový, který se nachází v uvedených obcích. Ostatní mají smůlu.

Dalším omezením nové služby je ochota banky půjčit jen na 85 % rychle odhadnutého bytu. Pro zájemce o hypotéku může být výhodnější čekat na odhad tři dny a zaplatit 3000 korun, ale pak si půjčit na 100 % odhadní ceny.

SLABÉ LÁKADLO. Při kupování nového bytu často není odhad ani potřebný. Řada developerů totiž spolupracuje s hypotečními bankami a spolu s nimi dělají odhady ceny projektovaných bytů předem, aby mohli rychle prodávat ještě před dokončením bytových domů. Zájemci mají odhadní cenu k dispozici hned a většinou za to ani nic neplatí.

Rychlý odhad nemovitosti (ještě v den podání žádosti o hypotéku) dělá například i Komerční banka. Má také vlastní cenové mapy a tvrdí, že jsou podrobnější než u HB a zahrnují obce od 2000 obyvatel. Živnostenská banka zase nabízí odhad nemovitosti bez poplatků, takže kdo chce ušetřit 3000 korun, má více možností.

Pro koho je tedy expresní odhad Hypoteční banky výhodný? Bance nepřináší žádné poplatky, jen práci navíc. Dává jí to však šanci získat klienta. Pro zájemce o úvěr je to dobrá služba. Dozví se, jakou hodnotu má vyhlédnutý byt, nemusí za to nic platit a neznamená to pro něj žádný závazek.

Světlana Rysková