Nový zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostorů: Co čeká vlastníky a společenství?

Na konci srpna schválila vláda návrh nového zákona o vlastnictví bytů a nebytových prostorů. Návrh nyní čeká na projednání ve výboru pro veřejnou správu, regionální rozvoj a životní prostředí Poslanecké sněmovny. Navržená úprava současně předpokládá zrušení původního zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů a rovněž zrušení vzorových stanov vydaných nařízením vlády č. 371/2004 Sb. Účinnost předkládaného zákona je navržena od 1. března 2006. Nový zákon by měl přinést upřesnění všech používaných pojmů a postupů, u nichž byly v dosavadní praxi zjištěny výkladové problémy, dořešit problematiku vzniku a fungování společenství vlastníků a zjednodušit celý proces převodu jednotek do vlastnictví při současném posílení jeho právní jistoty. Následně by měla rovněž usnadnit výkon správy domu s byty a nebytovými prostory, ať zde již vznikne společenství, nebo zde tato právnická osoba založena nebude.

NOVINKY V KOSTCE. Jedním ze základních východisek při tvorbě návrhu nového zákona bylo neprovádět změny tam, kde se dosavadní úprava osvědčila a ke změnám není věcný či legislativní důvod. Proto bylo zachováno také dosavadní pojetí zvláštní formy podílového spoluvlastnictví budovy, spočívající ve vlastnictví jednotky a s ním spojeného spoluvlastnického podílu na společných částech domu (založené na principu tzv. dualistické koncepce vlastnictví bytu či nebytového prostoru). Zachováno zůstalo také dosavadní pojmosloví týkající se vlastnictví jednotky či nebytového prostoru, spoluvlastnictví společných částí domu a právnické osoby vznikající pro účely správy domu a pozemku, tj. společenství vlastníků jednotek.

Základní změny jsou zaměřeny především do těchto věcných oblastí právní úpravy:

Přesnější vymezení pojmů (společné části domu, pozemek - související pozemek, budova, místnost).

Prohlášení vlastníka budovy bude obsahovat pouze údaje vztahující se k budově, případně k domem zastavěnému nebo s domem bezprostředně souvisejícímu pozemku. Zákon nově určí, v souladu s katastrálními předpisy, že předmětem vkladu jsou právní vztahy k jednotce na základě prohlášení vlastníka budovy, nikoliv toto prohlášení samotné.

Dosavadní tzv. dvojí nabídka k převodu bytu užívaného fyzickou osobou se nahrazuje řešením, podle něhož by zůstala zachována tzv. první nabídka a tzv. druhá nabídka by byla nahrazena obecným předkupním právem podle občanského zákoníku.

Zákon bude dále obsahovat komplexnější úpravu soustavy práv a povinností vlastníků jednotek jednak obecně (ať existuje společenství vlastníků jednotek či nikoliv), jednak v návaznosti na další související práva a povinností spojené s členstvím ve společenství vlastníků jednotek. Společenství vlastníků jednotek nebude nadále vznikat přímo ze zákona, ale bude zakládáno jako jiné právnické osoby v ČR.

Zvýrazňují a zpřesňují se ustanovení o aktivní legitimaci týkající se soudní ochrany vlastníků jednotek, a to jak ve vztahu k ostatním vlastníkům, tak ve vztahu k protiprávnímu jednání společenství a jeho orgánů.

V následujícím textu se budu podrobněji zbývat jednotlivými pasážemi nového zákona.

SPOLEČNÉ ČÁSTI DOMU. Vymezení pojmů vychází v zásadě z ustanovení dosavadního zákona. Na základě získaných zkušeností jsou však některé doplněny či upraveny tak, aby byly snadněji aplikovatelné v praxi a nevzbuzovaly výkladové problémy. Platí to především pro vymezení pojmu budova, místnost, společné části domu. Nově se zavádí pojem "vymezené společné části domu", což jsou společné balkony či terasy apod. užívané výlučně vlastníkem jednotky. V této souvislosti se zavádí způsob započítávání těchto společných částí domu užívaných výhradně s příslušnou jednotkou do podlahové plochy jednotky pro výpočet výše příspěvku na správu domu a pozemku. Nový pojem "související pozemek" vychází z toho, že zákon upraví možnost vymezit v prohlášení vlastníka budovy také náležitostí týkající se souvisejícího pozemku. Pokud bude takto vymezen v prohlášení, jeho podílové spoluvlastnictví bude nerozlučně spjato s vlastnictvím jednotky (podobně, jako je tomu u zastavěného pozemku, avšak s odchylným řešením, pokud jde o velikost spoluvlastnického podílu na souvisejícím pozemku). Nově se rovněž zařazuje například vymezení společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby, jejímž předmětem činnosti je správa pozemku a domu.

Prohlášení vlastníka. Pouze údaje, které se vztahují k budově a k jejímu rozdělení na dům s jednotkami a k pozemkům, dále práva a závazky týkající se budovy a jejích společných částí a práva k pozemkům, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek, jak to odpovídá údajům vkládaným do katastru nemovitostí, bude obsahovat prohlášení vlastníka. Zákon nově určí, v souladu s katastrálními předpisy, že předmětem vkladu jsou právní vztahy k jednotce na základě prohlášení vlastníka budovy, nikoliv toto prohlášení samotné. Další dosavadní náležitosti prohlášení ve stávající úpravě (pravidla pro správu domu, pravidla pro přispívání vlastníků jednotek na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu a domu jako celku) budou jednak upraveny přímo v zákoně, jednak budou podrobněji upraveny ve stanovách společenství vlastníků jednotek, a to jako jejich povinná náležitost. V případech, kdy se prohlášení týká budovy s nižším počtem bytů či nebytových prostor, než je minimální počet pro povinné založení společenství vlastníků jednotek (a nebudou proto ani stanovy společenství), se stanou nedílnou součástí prohlášení také pravidla o správě domu s údaji určenými v zákoně.

ODSTRANĚNÍ CHYBNÝCH ÚDAJŮ PROHLÁŠENÍ. V praxi se často stává, že chybné údaje uvedené v prohlášení jsou zjištěny až po podání na katastrální úřad. Jde například o špatně uvedenou podlahovou plochu místnosti, jejímž následkem jsou chybně stanovené velikosti jednotky a podílů na společných částech domu, chybně uvedené společné části domu nebo jejich opomenutí apod. Stávající úprava vyvolávala pochybnosti o platnosti prohlášení a následně o platnosti uzavřených a vložených kupních smluv. Celý proces mohl být zpochybněn. Navrhovaná úprava proto umožňuje prohlášení opravit, ale nezpochybňovat jeho platnost ani platnost uzavřených smluv a založených vztahů.

PRÁVA K POZEMKŮM. Ustanovení týkající se pozemků vycházejí z principu, že podílové spoluvlastnictví k zastavěnému pozemku ve velikosti odpovídající spoluvlastnickému podílu na společných částech domu vždy sdílí osud vlastnictví jednotky. Je sice samostatným předmětem, ale s vlastnictvím jednotky je nerozlučně spjato.

Je třeba pamatovat i na případy, kdy je zastavěný pozemek ve vlastnictví jiné osoby než původního vlastníka budovy či původního vlastníka nepřevedených jednotek. Základ řešení je v navrhované úpravě shodný s dosavadní úpravou (paragraf 21 odst. 4 dosavadního zákona). Právní důsledky pro případ, kdy vlastník pozemku neupravil písemnou smlouvou s vlastníky jednotek jejich (např. nájemní) práva k pozemku (tj. vznik věcného břemene), byly použitelné pouze jednorázově. Pokud nebyly písemné smlouvy o úpravě práv k pozemku uzavřeny do 31. 12. 2000, zůstává tato záležitost neřešena. Proto navrhujeme alespoň uplatnit zákonné předkupní právo. Návrh na určení povinnosti k převodu vlastnictví ideální části zastavěného pozemku na vlastníky jednotek, který jsme původně při tvorbě návrhu zákona zvažovali, by byl v rozporu s ústavními principy.

V návaznosti na současnou právní úpravu (paragraf 21 odst. 7 současného zákona o vlastnictví bytů) se určuje povinnost bytového družstva k bezplatnému převodu pozemku nabytého bezplatně od státu spolu s převodem vlastnictví jednotky, je-li nabyvatelem člen-fyzická osoba. Navrhujeme, aby se tato povinnost vztahovala také na pozemek bezplatně nabytý od územního samosprávného celku.

Dále se upravují převody souvisejícího pozemku spolu s převáděnou jednotkou, pokud je povinnost převodu souvisejícího pozemku určena v prohlášení vlastníka budovy. Oproti zastavěnému pozemku nemusí velikost spoluvlastnického podílu na souvisejícím pozemku vždy odpovídat velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Ustanovení vztahující se na související pozemek je zařazeno do návrhu zákona, aby mohly být upraveny vztahy vlastníků jednotek také k pozemkům, které zpravidla navazují na stavební pozemek a jsou určeny k různým účelům užívání souvisejícím s bydlením v domě (např. pro účely využití volného času a vybudování k tomu vhodných zařízení apod.). Pokud je související pozemek uveden v prohlášení, sdílí rovněž osud jednotky. Nemusí zde ale být uveden, je samostatný, pokud uveden v prohlášení není, dispozice s ním se řídí občanským zákoníkem.

VZNIK SPOLEČENSTVÍ. Nově by společenství vlastníků jednotek muselo být povinně založeno v případech, které uvede zákon, nevznikalo by však automaticky ze zákona jako dosud. Podle nové úpravy by šlo o proces založení a vzniku, přičemž společenství by vznikalo zápisem v rejstříku společenství. Tím by došlo k odstranění dosavadní anomálie vzniku společenství přímo ze zákona, kdy řada společenství vznikla, ale existují jako tzv. mrtvé právnické osoby, které nevykonávají zákonem předpokládané činnosti. Spolu s tímto postupem se navrhuje upravit mechanismus, jenž by motivoval ke splnění povinnosti založit společenství tak, že nebude možné převádět jednotky, aniž by došlo ke vzniku společenství, pokud zákon vznik společenství vyžaduje. Založení společenství je i nadále vyžadováno v domě, kde je 5 a více jednotek a již nejméně dva různí vlastníci jednotek.

Proces založení a vzniku společenství se bude vztahovat také na zvláštní způsob založení a vzniku společenství v případech, kdy původním vlastníkem budovy bylo bytové družstvo a toto družstvo vykonává správu domu a pozemku a povinnost založit společenství vznikne až po poklesu spoluvlastnického podílu družstva na společných částech domu pod jednu čtvrtinu. Do doby vzniku společenství se správa domu a pozemku bude řídit ustanoveními navrhovaného zákona o správě domu a pozemku v případech, kdy nevzniká společenství.

Ve věcech společenství vlastníků jednotek sleduje navrhovaná úprava také zdokonalení a komplexnější úpravu právních poměrů, majetkového postavení a hospodaření společenství; postavení a působnost orgánů společenství.

ROZŠÍŘENÍ PRAVOMOCÍ SPOLEČENSTVÍ. Návrh zákona posiluje celkový systém ochrany vztahů tak, aby byl zabezpečen řádný a bezproblémový provoz celého domu. K tomu účelu směřuje jednak rozšíření pravomocí společenství jako účastníka soudního řízení v případě porušování povinností vlastníkem jednotky, dále možnost zastupovat vlastníky jednotek ve stavebním řízení ve věcech společných částí domu. Rovněž je usnadněno rozhodování o opravách a údržbě společných částí domu snížením stanoveného kvora pro hlasování (100% souhlas je třeba pouze v případě, kdy se mění rozsah vlastnického práva, tedy podíly na společných částech domu) jinak stačí souhlas tříčtvrtinové většiny vlastníků. Usnadnění rozhodování, když se nedostaví potřebný počet vlastníků, je zabezpečeno institutem náhradní schůze (postačí přítomnost vlastníků, kteří mají čtvrtinu hlasů, a hlasuje se nadpoloviční většinou přítomných). Je posílena i ochrana vlastníků, kteří plní své povinnosti přispívat na údržbu a ostatní povinnosti, zástavním právem k zajištění pravomocně přisouzených pohledávek. Zákon nově dává možnost prodeje jednotky vlastníka, který porušuje povinnosti, jež nelze postihnout výkonem rozhodnutí. Může je vymáhat dotčený vlastník, vlastníci nebo společenství.

PAVLA SCHÖDELBAUEROVÁ, Ministerstvo pro místní rozvoj


Slabiny stávající úpravy

Vlastnictví bytů a nebytových prostor představuje v našem právním řádu zvláštní formu spoluvlastnictví se zvláštním režimem výkonu práv a povinností plynoucích z tohoto vlastnictví jednotek v domě. Současná platná právní úprava vlastnictví bytů navazuje na předpoklady vytvořené v paragrafu 125 odst. 1 a paragrafu 118 odst. 1 občanského zákoníku. Obě ustanovení vycházejí z toho, že byt či nebytový prostor, ačkoliv jsou vymezeny jako části budovy, nejsou fakticky reálně oddělitelnými částmi budovy, proto ani ze stavebně technického hlediska nelze s bytem či s nebytovým prostorem nakládat v plném rozsahu jako se samostatnou věcí. Jde v podstatě o právní fikci bytu nebo nebytového prostoru jako samostatných věcí, a tedy předmětů vlastnického práva. Předmět občanskoprávních vztahů a věc jako předmět vlastnického práva však není jedno a totéž; pokud tedy občanský zákoník prohlásil v ustanovení paragrafu 118 odst. 1 za předmět občanskoprávních vztahů byty a nebytové prostory, neumožnil tím jejich nabývání do vlastnictví jako věci. Svěřil však právní úpravu vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům zvláštnímu zákonu. Platnou právní úpravu vlastnictví bytů obsahuje zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorám a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). Tento zákon nabyl účinnosti dnem 1. května 1994. I když zákon prošel několika novelizacemi, zůstává stále nedořešena řada zásadních problémů a nedostatků:

Ustanovení o vzniku vlastnictví bytů jsou roztroušena nesystematicky na několika místech a nenavazují na úpravu prohlášení.

V současném zákoně o vlastnictví bytů chybí komplexní úprava správy společných částí domu a pozemku, výraznější vymezení práv a povinností vlastníků jednotek vztahujících se ke správě domu a pozemku.

Dále v zákoně chybí soustavnější úprava právních poměrů společenství, především pokud jde o komplexnější vymezení působnosti orgánů povinně zřizovaných při rozhodování o záchovné péči a údržbě.

V zákoně není dostatečně řešena úprava prostředků soudní ochrany práva vlastníků jednotek především ve vztahu k těm vlastníkům, kteří se v rozporu se zákonem nehodlají na správě společných částí domu předepsaným způsobem podílet; v těchto souvislostech není dostatečně jednoznačně upravena ani aktivní legitimace společenství jako právnické osoby ve vztahu k těm vlastníkům jednotek., kteří své povinnosti neplní.

Chybí komplexní řešení otázky spojené s rozhodováním společenství jako právnické osoby a přijímáním usnesení.

Dostatečně jasně nejsou upraveny základní záležitosti týkající se majetkového postavení společenství a jeho hospodaření, včetně dořešení toho, co se považuje za příjmy společenství, včetně daňových záležitostí s tím spojených.

reklama

Diskuse

Zasílat reakce

Zveřejnit e-mail

Zobrazit náhled

Zbývá 1000 znaků

• Diskuse
• Celkem 5 příspěvků